Il regolamento contrattuale può impedire di tenere i cani in condominio ?

 

In un post abbiamo trattato dei vincoli che ci sono per gli animali  in condominio. L’ultimo comma dell’articolo 1138 cita testualmente “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici” Gli animali domestici o meglio da affezione e compagnia, questi dovrebbero essere solo il cane e il gatto anche se l’elenco è molto più ampio, per un regolamento dell’Ue. Gli unici animali non rientranti in verità sono però gli animali selvatici. Sappiamo che la legge ha efficacia dalla sua entrata in vigore e non in precedenza. Questo dovrebbe significare che la norma non può essere valida nei condomini dove c’è un regolamento contrattuale redatto prima del 18/06/2013, che contiene questo divieto.

E’ importante vedere però se ci sono delle sentenze in merito, ne abbiamo trovata una del Tribunale ordinario di Cagliari sentenza n. 7770 del 2016. Un condomino aveva acquistato un appartamento, nel Condominio c’era un regolamento di natura contrattuale che vietava di avere animali domestici e lui possedeva un cane di piccola taglia. Il condomino a quel punto faceva causa per questa norma. Il giudice affermava che la clausola nel regolamento di questo condominio fosse da ritenere nulla per nullità sopravvenuta, perchè contrastante con l’art. 1138, ultimo comma.

E’ chiaro che questa è solo una sentenza e ci sono tre gradi di giudizio ma evidenzia un certo orientamento giurisprudenziale.

Nelle pronunce precedenti di indirizzo diverso c’era una forza cogente maggiore di una disciplina di riferimento nell’ultima parla di un diritto inviolabile, quello di possedere animali domestici nel condominio.

Poche settimane fa abbiamo letto di una notizia che non è legato all’ambito condominiale ma che secondo noi è indice di una sensibilità sempre più grande verso questa tematica.

Un’impiegata dell’università La Sapienza di Roma ha ottenuto due giorni per stare vicino al proprio animale che doveva subire un intervento chirurgico: è un “grave motivo personale o famigliare” e non assisterlo sarebbe stato reato.

Seguiremo con attenzione l’orientamento giurisprudenziale e vi terremo informati.

A.R.

Le spese del notaio quanto sono e chi le paga ?

Le persone che sono interessate all’acquisto di un immobile si fanno spesso domande sulla ripartizione delle spese di acquisto. Una di queste è quella del notaio.

Abbiamo posto a Juan Carlos Gallo direttore del gruppo immobiliare Lloyd alcuni quesiti ricorrenti.

Chi paga il costo del notaio ?

Le spese sono a carico dell’acquirente salvo convenzione contraria, per questo motivo quest’ultimo ha anche il diritto di scegliere a quale studio notarile rivolgersi per il rogito. Normalmente l’acquirente si rivolge ad un notaio di fiducia, a volte chiedono a noi dei nominativi quando non sanno a cui rivolgersi e noi indichiamo alcuni e loro li contattano per chiedere informazioni per capire quali adempimenti devono eseguire e ottenere un preventivo di spesa.

A quanto ammonta il costo del notaio?

Il decreto legge 223/2006 – cosiddetto Decreto Bersani – convertito con la legge 248/2006 ha abolito le tariffe minime e massime per i notai, equiparandoli a tutti gli altri liberi professionisti che esercitano in regime di concorrenza. Il calcolo parcella notaio in caso di compravendita di immobili diventa quindi piuttosto complicato perché dipende da molte variabili:

  • Le caratteristiche del professionista e del mercato in cui opera: la parcella del notaio può variare in base alla città, al livello di concorrenza, alla fama e al numero di clienti
  • Le caratteristiche dell’immobile: le spese notarili variano in funzione del valore della casa e del numero di proprietari

Il decreto del Ministro della Giustizia 140 del 2012 ha previsto delle tabelle professionali che offrono un riferimento per le spese notarili acquisto casa. Sarà in ogni caso il professionista ad applicare a propria totale discrezione tali parametri. Per gli atti legati all’acquisto degli immobili il decreto indica i seguenti riferimenti:
da 5.000 a 25.000 euro – valore medio: 15.000 euro – percentuale riferita al valore medio: 7,66% del valore dell’immobile – aumento fino al 16%, riduzione fino al 5,99%

  • da 25.001 euro a 500.000 euro – valore medio: 262.500 euro – percentuale riferita al valore medio: 1,078% del valore dell’immobile – aumento fino al 5,990%, riduzione fino allo 0,653%
  • da 500.001,00 euro a 1.000.000,00 euro – valore medio: 750.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,440% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,653%, riduzione fino allo 0,410%;
  • da 1.000.001,00 euro a 3.500.000,00 euro – valore medio: 2.250.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,210% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,410%, riduzione fino allo 0,160%
  • da 3.500.001,00 euro a 5.000.000,00 euro – valore medio: 4.250.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,140% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,160%, riduzione fino allo 0,120%

Il valore di riferimento è rappresentato dal valore dell’abitazione indicato nell’atto o, laddove non sia desumibile, dal valore di mercato.
Il decreto precisa anche che
il calcolo parcella notaio può aumentare o diminuire, anche derogando alle forbici indicate nelle tabelle, in base:

  • Alla natura, difficoltà, complessità, importanza delle questioni trattate
  • All’eventuale urgenza della prestazione professionale
  • All’impegno del professionista anche in termini di tempo impiegato
  • Al pregio dell’opera prestata
  • Ai risultati e ai vantaggi, anche non economici, conseguiti dal cliente

Per avere una stima chiara di quelle che sono le spese notarili per l’acquisito di un immobile le persone devono rivolgersi al notaio per avere un preventivo chiaro e dettagliato

Che succede se l’acquirente non paga la notula del notaio ?

Il pagamento della notula viene effettuato nel momento della stipula dell’atto., se questo non avviene rischia anche il venditore. In realtà quello che avviene tra il venditore e il compratore è un accordo privato e le due parti sono responsabili in solido sia nei confronti del notaio che per l’Erario, e questi possono se l’acquirente non versa quanto dovuto, di rivolgersi all’altra parte.

I venditori devono preoccuparsi per il pagamento del notaio?

In trenta anni di attività non mi sono mai trovato in una situazione del genere e credo che sia un’eventualità rara, innanzitutto perchè la notula viene saldata al momento del rogito, secondariamente perchè il notaio cercherà in tutti i modi il saldo dall’acquirente. La cosa più importante è quello di informarsi correttamente come in ogni transazione economica, mettendo in campo le necessarie tutele.

A.R.

 

la solidarietà può diventare contagiosa

Il gruppo Lloyd come altre realtà di Livorno ha fatto alcune donazione per l’alluvione che ha colpito la città qualche settimana fa.

La direzione non voleva comunicarlo perchè la riteneva una scelta privata ma noi del blog abbiamo avuto un pensiero diverso.

Il perchè è semplice,  la solidarietà può diventare contagiosa, ce l’hanno insegnato i nostri ragazzi che dalla mattina successiva all’alluvione sono scesi in strada non solo per aiutare amici o parenti ma per la città.

I ragazzi si sono contagiati, ogni giorno aumentavano, quelli più piccoli non andavano a scuola, i più grandi prendevano ferie al lavoro. Li vedevi camminare motosi, stanchi dopo una giornata in mezzo al fango ma sempre sorridenti, incuranti se certi interventi dovevano essere eseguiti dai volontari specializzati o dalla protezione civile, loro erano lì.

alluvione Livorno

 

Noi adulti dobbiamo seguirli, incuranti di chi ci dice che gli aiuti devono pervenire dallo Stato o di quelli che pensano che i soldi inviati per l’alluvione non arriveranno mai alla città.

Noi ci crediamo, come ci hanno creduto i nostri ragazzi e speriamo di vedere presto la città risorgere in tutti i suoi comparti.

La solidarietà può essere contagiosa e speriamo di esserlo anche noi, nel nostro piccolo.

A.R.

Ci sono limiti per i rumori nel Condominio ?

 

Quante volte ci hanno raccontato di episodi di vicini rumorosi nel Condominio, Quelli che la sera tengono la musica o la televisione alta, spostano gli oggetti in casa come in un trasloco ? Se ve lo hanno raccontato o vi è successo alla fine le liti scattano e sono guai. Come facciamo a tutelarci dai rumori molesti ? Lo abbiamo chiesto al settore Condominio del Gruppo LLoyd.

L’argomento trova disciplina nell’art. 844 del codice civile il quale stabilisce che il proprietario non può impedire le immissioni di fumo, di calore o le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni, se non superano la normale tollerabilità, con riguardo alla condizione dei luoghi.

Ci chiediamo allora quale è la soglia di tollerabilità e che tipo di rumore intendiamo. Sono considerate eccedenti la normale tollerabilità e immissione sonore che superino di oltre tre decibel il livello medio dei rumori di fondo. Ai fini di questa valutazione ha rilevanza la presenza nell’edificio di immobili destinati ad abitazione civile ed immobili destinati ad attività commerciali. In tali casi la giurisprudenza privilegia le esigenze di vita connesse all’abitazione rispetto a quelle commerciali.

I rumori per essere considerati molesti devono causare disturbo ad un gruppo di persone , avere una certa intensità e ripetersi nel corso del tempo. In un nostro post in cui parlavano se potevamo sempre tenere gli animali nel condominio, è stato evidenziato che se il cane provoca rumori molesti, solo al vicino di casa, quest’ultimo non potrà richiedere l’intervento dell’amministratore perchè la richiesta deve arrivare da un gruppo di condomini. La cosa che si evince è che la tranquillità pubblica e la qualità della vita del palazzo devono essere costantemente tutelate. Quante sono sono le fonti del rumore ? In un condomino possono essere tante e di natura diversa. Da un’indagine dell’ Anammi è emerso che da nord a sud dell’Italia i rumori meno accettati sono i tacchi delle scarpe femminili, i latrati dei cani, il rumore della lavatrice durante le ore notturne e il volume alto della televisione.

E’ importante precisare che, i condomini,  possono prevedere norme diverse più o meno restrittive della disposizione codicistica esaminata, attraverso il regolamento di condominio o con delibere assembleari. In questo caso la valutazione della liceità o meno di una immissione è fatta in base ai criteri stabiliti nel regolamento o nella delibera.

Quali sono le ore in cui è possibile ad esempio compiere dei lavori all’interno di un appartamento? In generale sono quelle mattutine dalle 0.8 alle 13.00 e quelle serali dalle 16.00 alle 21.00. Questi orari possono variare da palazzo a palazzo, come abbiamo evidenziato prima se vuoi procedere a compiere dei lavori o a fare una festa, accertati se vuoi evitare problemi o discussioni, su quali sono le tempistiche e i limiti all’interno del tuo condominio.

A.R.