Vuoi cambiare amministratore condominiale ? Vieni al gruppo LLoyd

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Condominio Lloyd nasce dall’esperienza di oltre 30 anni del gruppo Lloyd nel settore immobiliare e vuole offrire nel campo dell’amministrazione condominiale una realtà nuova e dinamica.
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A.R.

Come devono essere ripartite le spese tra inquilino e proprietario ?

Molte persone si pongono spesso la domanda di come sono ripartite le spese tra il locatario ossia il proprietario della casa e il conduttore ( inquilino)

Abbiamo chiesto al settore Lloyd Condominio del Gruppo LLoyd di darci alcune delucidazioni sull’argomento.

l’art. 1576 del codice civile, stabilisce che il locatore “deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”

Da questo articolo si evince che la tipologia di interventi che deve sostenere il proprietario sono relativi a quelli per la manutenzione straordinaria mentre restano a carico del locatario sono quelli della normale amministrazione.

Qualche chiarimento in piu arriva legge 392/78 sull’equo canone, parzialmente abrogata, all’art. 9 dice che, salvo patto contrario, le spese interamente a carico dell’inquilino sono quelle elencate nel primo comma. L’articolo in questione recita “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Nonostante le indicazioni normative, a volte può risultare poco agevole capire se ci si trovi di fronte a un intervento di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria. E’ per questo che la giurisprudenza di volta in volta fornisce indicazioni per l’applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari.

Di recente ad esempio la Corte di Cassazione si è pronunciata affermando che anche le spese per il rifacimento della facciata condominiale debbono essere considerate spese di straordinaria amministrazione che vanno poste quindi a carico del proprietario

Per cercare di semplificare e schematizzare il concetto, può risultare utile operare una semplice suddivisione, che distingue le spese condominiali o comuni dalle spese correlate in maniera diretta all’abitazione oggetto del contratto di locazione e alle relative attività di manutenzione.

Chi paga le spese condominiali?

Le spese condominiali sono a carico del conduttore, ossia dell’inquilino, e comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari. A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie. Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella appena riportata. La persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell’affittuario.

Tuttavia, qualora l’inquilino venga meno a tale obbligo, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su quest’ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute: il conduttore avrà quindi 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento. In caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto.

Chi paga le spese relative all’appartamento?

Premesso che il locatore ha l’obbligo di consegnare l’abitazione in buono stato all’inquilino, tutti i costi di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore. Fra queste si ricordano, a titolo d’esempio, le riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento, ma anche il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto.

Gravano, invece, sul proprietario, i costi relativi a casi fortuiti, quindi le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Ovviamente, spettano sempre al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.

Tuttavia, le attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni e non sempre è possibile determinare in maniera chiara se si tratti di interventi dovuti all’uso prolungato da parte dell’inquilino o alla longevità dell’immobile. Per tale ragione, qualora non sia determinabile l’origine della spesa, ossia se quest’ultima sia riconducibile alla fruizione o all’anzianità del bene, la normativa prevede che la competenza venga decisa in base all’uso dei locali. Se nemmeno in questo caso è possibile stabilire la competenza, allora, per legge, la spesa spetta al conduttore.

Si ricorda, comunque, che nel caso l’inquilino sia costretto ad accollarsi spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, può chiedere il relativo rimborso a quest’ultimo, a patto di una comunicazione immediata dei costi sostenuti.

Alleghiamo la tabella riassuntiva che indica la ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino consigliata dall’A.N.AMM.I. Precisando però che tale prospetto non può essere tassativo essendo il contenuto derogabile dalle parti.

Ripartizione delle spese

Tra proprietario e inquilino

AMMINISTRATORE

Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.)

P

Assicurazione dello stabile,

Ivi comprese gli impianti

P

Cancelleria, copisteria, postali,

Noleggio sala per riunioni

50%

50% I

Cancelleria, copisteria, postali e noleggio sala per riunioni, se trattasi di assemblee straordinarie convocate per iniziativa dei conduttori; spese di fotocopia dei documenti giustificativi richiesti

I

Compenso all’amministrazione del condominio

50%P

50%I

Tasse per occupazione temporanea di suolo pubblico e tributi in genere

P

Tassa per passo carraio

I

ASCENSORE

Installazione

P

Sostituzione integrale dell’impianto

P

Manutenzione straordinaria compresa sostituzione motore, ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche

P

Consumi forza motrice e illuminazione

I

Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina, delle parti meccaniche, elettriche, dei dispositivi di chiusura, della pulsanteria, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

I

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti da enti preposti a relative tasse di concessione annuali

I

Adeguamento alle norme legislative

P

Manutenzione in abbonamento

I

Rinnovo licenza d’esercizio

I

Sostituzione delle funi in conseguenza all’uso

I

AUTOCLAVE

Installazione e integrale rifacimento

P

Sostituzione di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.)

P

Consumi forza motrice

I

Collaudo, imposte e tasse di impianto

P

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

I

Riparazione e piccole sostituzioni di parti in conseguenza dell’uso

I

Manutenzione in abbonamento

I

Ricarica pressione del serbatoio

I

Consumo acqua potabile e calda

I

Depurazione e decalcificazione

I

CANTINE (SPAZI DI DISIMPEGNO)

Installazione impianto elettrico e suo rifacimento

P

Sostituzione lampadine e riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo

I

Installazione impianto idrico e suo anche parziale rifacimento

P

Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali, ecc.), sostituzione lavello

I

Installazione e sostituzione di gettoniera per erogazione dell’acqua

P

Manutenzione della gettoniera

I

Servizio di disinfestazione: derattizzazione

I

Servizi di disinfestazione: deblattizzazione e disinfezione dei bidoni dell’immondizia

I

Consumi di energia elettrica e acqua

I

Tinteggiatura pareti e soffitti

I

Pulizia e relativi materiali d’uso

I

COPERTI E LASTRICI

Rifacimento della struttura del coperto, ivi compreso il manto

P

Ripassatura e riparazione del manto di copertura

I

Rifacimento nei lastrici solari del manto impermeabilizzante e della sovrastante pavimentazione

P

Riparazioni delle pavimentazioni, qualora il conduttore ne abbia il diritto d’uso

I

Sostituzione grondaie, converse, bandinelle, paraneve e pluviali

P

Pulizia e verniciatura grondaie e sgombero neve nei lastrici agibili

I

Rifacimento camini

P

Pulizia camini

I

Installazione parafulmine

P

CORSIE E RAMPE AUTORIMESSE

Rifacimento delle pavimentazioni

P

Riparazione e manutenzione delle pavimentazioni

I

Installazione di apparecchiature automatiche e non automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando

P

Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

I

Installazione e rifacimento di impianto elettrico d’illuminazione

P

Sostituzione di lampadine; riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo

I

Installazione impianto idrico e suo anche parziale rifacimento

P

Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali) e sostituzione del lavello

I

Installazione e sostituzione della segnaletica verticale

P

Realizzazione della segnaletica orizzontale

P

Manutenzione ordinaria della segnaletica

I

Sostituzione di elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi, ecc.)

P

Riparazioni e verniciatura degli elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi, ecc,)

I

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo

P

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione

I

Consumi di energia elettrica e acqua, compreso il canone, per i consumi di elevata intensità

I

Pulizia corsie e rampe, compresi i relativi materiali d’uso

I

Sgombero neve

I

Acquisto e spandimento sale

I

CORTILI E GIARDINI

Installazione e sostituzione di recinzioni e di cancelli

P

Costruzione dei passi carrabili

P

Riparazione e verniciatura dei cancelli

I

Installazione e sostituzione di apparecchiature automatiche e non automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando

P

Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

I

Esecuzione di pavimentazione di cortili, marciapiedi e camminamenti in zone verdi eseguita con materiali di qualsiasi natura

P

Riparazione e verniciatura di attrezzature per stendere la biancheria

I

Installazione e sostituzione di attrezzature per stendere la biancheria

I

Realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto, in conseguenza dell’uso

P

Rifacimento periodico della segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto, in conseguenza d’uso.

I

Impianto arboreo ed erbaceo per le aree verdi

P

Acquisto attrezzature e macchine occorrenti per la manutenzione delle aree verdi

P

Riparazione delle attrezzature e della macchine occorrenti per la manutenzione delle aree verdi, in conseguenza dell’uso

I

Manutenzione delle aree verdi; taglio del tappeto erboso, potature, giardinaggio, innaffiature, acquisto concimi e antiparassitari, consumi d’acqua

I

Sostituzione piante ornamentali

P

Installazione e sostituzione di impianto di irrigazione e di attrezzature sportivo/ricreative (panchine, giochi per i ragazzi, ecc.)

P

Riparazione dell’impianto di irrigazione e delle attrezzature sportivo-ricreative

I

Installazione impianto di illuminazione

P

Riparazione impianto di illuminazione, sostituzione lampadine

I

Consumi energia elettrica

I

Pulizia cortili e aree verdi; sgombero neve (compresi i relativi materiali d’uso)

I

FOGNATURE E SCARICHI

Allacciamento rete comunale

P

Rifacimento e riparazione della rete fognante dal collettore urbano al fabbricato e all’interno del fabbricato stesso

P

Installazione del sifone

P

Installazione e rifacimento delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilive, ivi compresi i pozzetti a sifone

P

Riparazione delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilive ivi compresi i pozzetti a sifone

I

Pulizia e spurgo dei pozzetti a sifone

I

Installazione e sostituzione dell’impianto di sollevamento delle acque di rifiuto, compreso l’avvolgimento elettrico della pompa

P

Riparazione e sostituzione di parti avariate dell’impianto di sollevamento in conseguenza dell’uso (cuscinetti, paracqua,ecc.)

I

Spurgo delle reti fognarie e disotturazione delle colonne di scarico e relativi pozzetti

I

Riparazione e disotturazione dei sifoni

I

IMPIANTO CENTRALIZZATO TV

Installazione e sostituzione di impianto centralizzato tv per la ricezione di programmi nazionali ed esteri

P

Riparazione dell’impianto centralizzato tv per ricezione di programmi nazionali ed esteri

I

Sostituzione cavi, prese e altri accessori

P

Sostituzione cavi, prese e altri accessorei per l’ampliamento della ricezione

P

IMPIANTI SPORTIVI (PISCINE, CAMPI DA TENNIS)

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari)

I

Acqua (pulizia, depurazione, acquisto terra rossa, manutenzione ordinaria)

I

Installazione e manutenzione straordinaria

P

PARETI ESTERNE

Restauro integrale delle facciate

P

Rifacimento di intonaci, tinteggiatura dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, dlle pensiline e di ogni altro motivo ornamentale

P

PORTIERATO E VIGILANZA

Indennità particolari come da contratto nazionale e accordi particolari

I

1) annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante

I

2) rotazione sacchi e/o bidoni della spazzatura e loro eventuale trasporto dal piano cantina al piano stradale

I

3) conduzioni impianto riscaldamento, condizionamento e acqua calda

I

Indumenti da lavoro del portiere

I

Salario, tredicesima, ferie, accantonameno, liquidazione, indnnità suplementari come da vigente contratto nazionale di lavoro dei portieri ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali e assicurativi

I

Costo dell’eventuale alloggio del portiere pari all’indennità sostitutiva prevista dal c.c.n.l.

I

Vigilanza notturna

I

PULIZIE E PRE-RACCOLTA RIFIUTI

Acquisto attrezzature specifiche (lucidatrice, aspirapolvere, scale, ecc.)

P

Salario o compenso addetto pre-raccolta dei riufiuti

I

Contributi previdenziali e assicurativi addetto

I

Sacchi per pre-raccolta e acquisto materiali pulizia

I

Derattizzazione e disinfestazione in genere dei locali legati alla raccolta delle immondizie

I

Tassa rifiuti

I

RISCALDAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, CONDIZIONAMENTO

Adeguamento dell’impianto di riscaldamento, produzione d’acqua calda e di condizionamento alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consume o altro

P

Sostituzione di caldaia, bruciatore, cisterne e boyler

P

Installazione e sostituzione dell’impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e di condizionamento

P

Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per danno accidnetale (valvole, pompe di circolazione, saracinesche, manomentri, termometri) limitatamente al danno accidentale

I

Riparazione di parti accessorie delle apparecchiature: valvole, saracinesche pome di circolazine, manometri, termometri; avvolgimento elettrico pompe

I

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo; acquisto estintori

P

Ricarica degli estintori; ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione; compensi relativi alla tenuta del libretto di centrale

I

Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, ivi compresi gli oneri assicurativi e previdenziali

I

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua

I

Pulizia annuale dell’impianto per messa a rioso stagionale: caldaie, bruciatori, canne fumarie, ecc.

I

Riparazione del rivestimento refrattario

I

Ricostruzione del predetto

P

Costi della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile, assistenza tecnica all’impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso a fuochista

I

Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori dell’acqua

I

Piccola manutenzione e pulizia filtri dell’impianto di condizionamento e di depurazione dell’acqua

I

Per l’impianto autonomo, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni e sostituzioni a: caldaia, bruciatore,tubazioni,radiatori,valvole e manopole

I

Compenso a tecnici per “bilanciamento” dell’impianto termico

I

Tassa Usl verifica impianto

I

SCALE E ALTRI

Ricostruzine struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti di pianerottoli

P

Tinteggiatura e verniciatura delle areti del vano scale, ivi compresi gli infissi, il parapetto e il corrimano

I

Forntitura e montaggio di armadietto per contatori (gas luce, acquq); di contenitore per bidoni immondizie; di bacheca portatarghe

P

Riparazione, manutenzione e sostituzione dell’armadietto per contatori (gas, luce, acqua); di contenitore per bidoni immondizie; di bacheca portatarghe

I

Installazione dell’impianto elettrico: soneria, comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ecc,

P

Fornitura di guide e zerbini

I

Fornitura e montaggio di casellari postali

P

Riparazione di parti dell’impianto elettrico: soneria comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, compresi relais, elettroserrature e temporizzatori

I

Sostituzione predetti

P

Applicazione targhette nominative personali

I

Installazione di dispositivi automatici di chiusura (chiudiporta a braccio o a pavimento) con relative chiavi

P

Riparazione e sostituzione di dispositivi automatici di chiusura e chiavi relative

I

Sostituzione dei vetri degli infissi

I

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio comprese le relatie spese di collaudo; acquisto estintori

P

Ricarica degli estintori; ispezione e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

I

Installazione di portalampade, plafoniere e lampadari

P

Riparazioni e sostituzione di portalampade, plafoniere, sostituzine lampadine e neon

I

Consumi energia elettrica

I

TRATTAMENTO DELLE ACQUE POTABILI

Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (addolcimento, ecc,)

P

Riparazione e sostituzione di parti componenti l’impianto di trattamento delle acque potabili, necessaria in conseguenza all’uso

I

Consumo di sali, di resine, di forza motrice, ecc.

I

Retribuzione dell’addetto alla conduzione dell’impianto

I

IMPIANTO ELETTRICO (APPARAMENTO)

Rifacimento integrale dell’impianto elettrico

P

Riparazione straordinaria dell’impianto elettrico

I

Riparazione dell’impianto elettrico per cortocircuito

I

Sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi)

P

Riparazione degli impianti di soneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono

I

IMPIANTO IDRICO SANITARIO GAS (APPARTAMENTO)

Installazione e rifacimento integrale dell’impianto idrico, sanitario e gas

P

Sostituzione delle apparecchiature del bagno e della cucina

I

Installazione e sostituzione dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda

P

Pulizia dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda in conseguenza dell’uso e loro sostituzione

I

Riparazione delle rubinetterie (acqua e gas) in conseguenza dell’uso e loro sostituzione

I

Sostituzione di sifoni

P

Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti (“braghe”)

I

PARETI E SOFFITTI APPARTAMENTO (intonaci, tinte, vernici, parati, ecc.)

Ripristino di intonaci

I

Tineggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti se volute dal conduttore nel corso del rapporto di locazione

I

Montaggio di carta da parati o materiali similari se voluto dal conduttore nel corso del rapporto di locazione

I

PAVIMENTI E RIVESTIMENTI (APPARTAMENTO)

Rifacimento di pavimenti e di rivestimenti

P

Riparazione di pavimenti e di rivestimenti

I

RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO E PRODUZIONE ACQUA CALDA IMPIANTI AUTONOMI (APPARTAMENTO)

Rifacimento integrale degli impianti autonomi di riscaldamento, condizionamento e produzione d’acqua calda

P

Sostituzione di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione d’acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, condizionatore)

P

Riparazione delle apparecchiature che compongono gli impianti di risscaldamento, condizionamento e produzione d’acqua calda (caldaia, pompa, rucaitore, ecc.); avvolgimento pompe, gigleurs, sfiato elementi riscaldanti, ecc.

I

Sostituzione e riparazione del bollitore dell’acqua calda

I

Pulizia del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle cnne fumarie

I

SERRAMENTI E INFISSI (APPARTAMENTO)

Sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvoglibili, scuri e tende di oscuramento

P

Riparazione delle serrande avvolgibili nei seguenti elementi: stecche, ganci, rullo

I

Riparazione e sostituzione delle cordelle di attacco al rullo e delle molle nelle serrande avvolgibili

I

Riparazione delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri, delle tende esterne di oscuramento e sostituzione di parti accessorie delle stesse (maniglie, serrature, vetri, cornici)

I

Verniciatura di serramenti esterni: serrande avvolgibili, persiane, scuri e parapetti balconi

I

Verniciatura di serramenti interni: porte e telai finestre, se voluta dal conduttore

I

 

A.R.

Scopri se è possibile abbattere un albero del giardino condominiale

Chi vive in un condominio con un giardino condominiale molto spesso si trova a discutere con gli altri condomini sul taglio degli alberi. Il problema spesso nasce tra chi vuole mantenere la pianta per la sua bellezza o l’ombra e chi non la vuole per un problema di luce nella casa o per aumentare la veduta. Quale delle due ragioni riuscirà a prevalere ? Quali sono le maggioranze necessarie in assemblea per adottare una simile decisione?

Abbiamo chiesto al settore Condominio LLoyd del gruppo Lloyd di Livorno di darci qualche delucidazione in merito.

Alberi condominiali a chi appartengono

La proprietà degli alberi che si trovano nel giardino condominiale appartiene a tutti condomini con solo qualche eccezione:

la proprietà è stata attribuita a qualche condomino nell’atto di acquisto o nel regolamento contrattuale oppure la piantumazione è avvenuta da un solo condomino e questo ne ha l’esclusiva proprietà sempre che il condominio non l’abbia acquisita per accessione.

Nei casi in cui la proprietà di uno o più alberi sia di un solo condomino o di pochi condomini, sono questi ultimi a doversi occupare della manutenzione delle piante ed a decidere riguardo al loro eventuale abbattimento: se l’abbattimento è reputato necessario perché la pianta è percolante, gli altri condomini possono richiederlo mediante l’azione di denuncia per danno temuto.

Abbattimento alberi in condominio : chi decide e con quali maggioranze

Quando la proprietà degli alberi è attribuita alla totalità dei condomini, la decisione riguardo al loro abbattimento deve essere presa in assemblea e all’unanimità:

La giurisprudenza più recente tuttavia, considera insostituibili solo le piante ad alto fusto, monumentali o d particolare pregio. In aggiunta, se il taglio non comporta un cambiamento di destinazione dei luoghi (come la trasformazione da giardino a parcheggio), ma un mero riordino del giardino stesso, ad esempio perchè vengono sostitute delle piante tagliate con piante differenti, la dottrina più recente è concorde nel ritenere che si tratti di innovazioni ammissibili, se adottate in assemblea con la maggioranza dei condomini che rappresentano i due terzi dei millesimi.

Cosa deve fare l’amministratore condominiale  nel caso ci sia la necessità di abbattere uno o più alberi condominiali ad esempio per pericolo di caduta ? Se il tempo lo permette, l’amministratore deve convocare un’assemblea condominiale, nel caso invece di un’urgenza procedere in modo autonomo all’abbattimento e riferire dell’accaduto in un’assemblea successiva

Abbattimento alberi in condominio: regolamento edilizio comunale

Qualsiasi sia la causa per la quale si vogliono abbattere gli alberi, escluso il caso di pericolo, è necessario aver riguardo anche alle disposizioni del regolamento edilizio del proprio Comune: questo, difatti, può vietare il taglio di determinate tipologie di piante o dettare prescrizioni particolari.

Normalmente, per abbattere un albero all’interno del condominio è necessaria l’apposita autorizzazione del Comune, che deve essere richiesta compilando particolari moduli che sono vincolati dal regolamento  comunale

Per il taglio degli alberi ad alto fusto o di particolare pregio devono essere indicate le motivazioni, in quanto l’abbattimento è possibile solo per determinate ragioni (ad esempio in caso di pericolo o per morte della pianta). In questi casi è anche necessaria la perizia di un tecnico (normalmente di un agronomo) che certifichi lo stato di salute della pianta e descriva la situazione inerente.

A,R,

 

Molti credono di svendere la loro casa, scopri il perché !

Molte persone sono ancora rimaste ancorate all’andamento del mercato immobiliare prima della crisi, quando si vendeva casa con velocità e i prezzi salivano in continuazione. Credono che la cosa migliore sia proporre il proprio immobile ad un prezzo più alto rispetto a quello reale e poi di avere tutto il tempo se non riescono a concludere a quella cifra di scendere con la richiesta in una fase successiva.

Abbiamo chiesto a Juan Carlos Gallo direttore del Gruppo Immobiliare Lloyd cose ne pensa e come si comporta lui con i venditori di immobili che attuano questa metodologia.

Cerco di essere sempre estremamente sincero e corretto, il gruppo Lloyd si distingue proprio per la sua professionalità, so che altre agenzie pur di trattare certi immobili li acquisiscono a prezzi fuori mercato ma poi si trovano nella scomoda posizione di non riuscire a venderli.

Molti proprietari di casa dopo un anno o due che loro casa e’ in vendita devono accettare un prezzo che e’ magari dal 30 al 40 % piu’ basso di quello che si aspettavano all’ inizio, e maledicono gli agenti immobiliari che 2 o 3 anni prima gli avevano detto che il loro immobile valeva 300 invece di dirgli che valeva 250 e cosi’ l’ avrebbero venduto subito, mentre ora devono accettare 200 o anche meno.

Oltre a sapersi affidare a professionisti seri e competenti del mercato immobiliare, bisognerebbe comprendere che se si vuole vendere casa si deve chiedere il prezzo di mercato attuale, L’altra settimana mi sono trovato di fronte un venditore che mi ha fatto stimare la sua casa e a seguito della mia valutazione, mi ha detto che lui a quel prezzo il suo appartamento non lo può vendere perchè così lo svende !

Mi ha precisato di averlo comprato 9 anni fa a 300.000 euro di averlo ristrutturato con cura spendendo altri 70.000 euro e che non può venderlo ad una cifra inferiore di quello che gli è costato nel complesso.

Capisco il suo rammarico e la sua frustrazione ma svendere vuol dire vendere ad un prezzo più basso rispetto alla normalità e la normalità corrisponde al prezzo che gli acquirenti sono disposti a pagare in questo momento per ottenere un bene.

Il problema si trova alla base, perchè l’immobile è stato pagato ad un prezzo alto ma nessuno poteva sapere che sarebbe arrivata la crisi nel 2008 e avrebbe fatto crollare i prezzi fino al 40%. Perciò non esiste un responsabile, uno a cui imputare la colpa.

Se metti in vendita un immobile ad un prezzo fuori mercato, non avrai persone motivate ma turisti immobiliari perditempo, curiosi e a volte malintenzionati. Le persone motivate e interessate a comprare sono bene informate sui prezzi attuali e non perdono tempo nel vedere quelli fuori mercato anche perchè questo è un momento dove ci sono più immobili in vendita che acquirenti.

Un altro motivo per cui non consiglio di vendere ad un prezzo esoso è che non sarà venduto il proprio immobile ma quello di un altro.

Le agenzie immobiliari faranno vedere la casa per poi proporre un’altra ad un prezzo più invitante, può sembrare un’azione non corretta ma è una normale comparazione di mercato.

Inoltre le persone che vogliono vendere la loro casa spesso ne vogliono comprare un’altra e sono attratti dai prezzi attuali che sono ribassati. Morale della favola vogliono vendere ad un prezzo alto e comprare al prezzo migliore. Scusatemi chi ci riesce è un mago, noi per ora siamo capaci di fare ben il nostro lavoro a compiere miracoli non ci siamo ancora attrezzati.

Restiamo comunque a disposizione di tutti coloro che vogliono vendere o far valutare il loro immobile, il gruppo Lloyd è qui per questo. Se volete una nostra consulenza contattateci sarà un piacere darvi una mano.

A.R.

Il regolamento contrattuale può impedire di tenere i cani in condominio ?

 

In un post abbiamo trattato dei vincoli che ci sono per gli animali  in condominio. L’ultimo comma dell’articolo 1138 cita testualmente “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici” Gli animali domestici o meglio da affezione e compagnia, questi dovrebbero essere solo il cane e il gatto anche se l’elenco è molto più ampio, per un regolamento dell’Ue. Gli unici animali non rientranti in verità sono però gli animali selvatici. Sappiamo che la legge ha efficacia dalla sua entrata in vigore e non in precedenza. Questo dovrebbe significare che la norma non può essere valida nei condomini dove c’è un regolamento contrattuale redatto prima del 18/06/2013, che contiene questo divieto.

E’ importante vedere però se ci sono delle sentenze in merito, ne abbiamo trovata una del Tribunale ordinario di Cagliari sentenza n. 7770 del 2016. Un condomino aveva acquistato un appartamento, nel Condominio c’era un regolamento di natura contrattuale che vietava di avere animali domestici e lui possedeva un cane di piccola taglia. Il condomino a quel punto faceva causa per questa norma. Il giudice affermava che la clausola nel regolamento di questo condominio fosse da ritenere nulla per nullità sopravvenuta, perchè contrastante con l’art. 1138, ultimo comma.

E’ chiaro che questa è solo una sentenza e ci sono tre gradi di giudizio ma evidenzia un certo orientamento giurisprudenziale.

Nelle pronunce precedenti di indirizzo diverso c’era una forza cogente maggiore di una disciplina di riferimento nell’ultima parla di un diritto inviolabile, quello di possedere animali domestici nel condominio.

Poche settimane fa abbiamo letto di una notizia che non è legato all’ambito condominiale ma che secondo noi è indice di una sensibilità sempre più grande verso questa tematica.

Un’impiegata dell’università La Sapienza di Roma ha ottenuto due giorni per stare vicino al proprio animale che doveva subire un intervento chirurgico: è un “grave motivo personale o famigliare” e non assisterlo sarebbe stato reato.

Seguiremo con attenzione l’orientamento giurisprudenziale e vi terremo informati.

A.R.

Le spese del notaio quanto sono e chi le paga ?

Le persone che sono interessate all’acquisto di un immobile si fanno spesso domande sulla ripartizione delle spese di acquisto. Una di queste è quella del notaio.

Abbiamo posto a Juan Carlos Gallo direttore del gruppo immobiliare Lloyd alcuni quesiti ricorrenti.

Chi paga il costo del notaio ?

Le spese sono a carico dell’acquirente salvo convenzione contraria, per questo motivo quest’ultimo ha anche il diritto di scegliere a quale studio notarile rivolgersi per il rogito. Normalmente l’acquirente si rivolge ad un notaio di fiducia, a volte chiedono a noi dei nominativi quando non sanno a cui rivolgersi e noi indichiamo alcuni e loro li contattano per chiedere informazioni per capire quali adempimenti devono eseguire e ottenere un preventivo di spesa.

A quanto ammonta il costo del notaio?

Il decreto legge 223/2006 – cosiddetto Decreto Bersani – convertito con la legge 248/2006 ha abolito le tariffe minime e massime per i notai, equiparandoli a tutti gli altri liberi professionisti che esercitano in regime di concorrenza. Il calcolo parcella notaio in caso di compravendita di immobili diventa quindi piuttosto complicato perché dipende da molte variabili:

  • Le caratteristiche del professionista e del mercato in cui opera: la parcella del notaio può variare in base alla città, al livello di concorrenza, alla fama e al numero di clienti
  • Le caratteristiche dell’immobile: le spese notarili variano in funzione del valore della casa e del numero di proprietari

Il decreto del Ministro della Giustizia 140 del 2012 ha previsto delle tabelle professionali che offrono un riferimento per le spese notarili acquisto casa. Sarà in ogni caso il professionista ad applicare a propria totale discrezione tali parametri. Per gli atti legati all’acquisto degli immobili il decreto indica i seguenti riferimenti:
da 5.000 a 25.000 euro – valore medio: 15.000 euro – percentuale riferita al valore medio: 7,66% del valore dell’immobile – aumento fino al 16%, riduzione fino al 5,99%

  • da 25.001 euro a 500.000 euro – valore medio: 262.500 euro – percentuale riferita al valore medio: 1,078% del valore dell’immobile – aumento fino al 5,990%, riduzione fino allo 0,653%
  • da 500.001,00 euro a 1.000.000,00 euro – valore medio: 750.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,440% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,653%, riduzione fino allo 0,410%;
  • da 1.000.001,00 euro a 3.500.000,00 euro – valore medio: 2.250.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,210% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,410%, riduzione fino allo 0,160%
  • da 3.500.001,00 euro a 5.000.000,00 euro – valore medio: 4.250.000,00 euro – percentuale riferita al valore medio: 0,140% del valore dell’immobile – aumento fino allo 0,160%, riduzione fino allo 0,120%

Il valore di riferimento è rappresentato dal valore dell’abitazione indicato nell’atto o, laddove non sia desumibile, dal valore di mercato.
Il decreto precisa anche che
il calcolo parcella notaio può aumentare o diminuire, anche derogando alle forbici indicate nelle tabelle, in base:

  • Alla natura, difficoltà, complessità, importanza delle questioni trattate
  • All’eventuale urgenza della prestazione professionale
  • All’impegno del professionista anche in termini di tempo impiegato
  • Al pregio dell’opera prestata
  • Ai risultati e ai vantaggi, anche non economici, conseguiti dal cliente

Per avere una stima chiara di quelle che sono le spese notarili per l’acquisito di un immobile le persone devono rivolgersi al notaio per avere un preventivo chiaro e dettagliato

Che succede se l’acquirente non paga la notula del notaio ?

Il pagamento della notula viene effettuato nel momento della stipula dell’atto., se questo non avviene rischia anche il venditore. In realtà quello che avviene tra il venditore e il compratore è un accordo privato e le due parti sono responsabili in solido sia nei confronti del notaio che per l’Erario, e questi possono se l’acquirente non versa quanto dovuto, di rivolgersi all’altra parte.

I venditori devono preoccuparsi per il pagamento del notaio?

In trenta anni di attività non mi sono mai trovato in una situazione del genere e credo che sia un’eventualità rara, innanzitutto perchè la notula viene saldata al momento del rogito, secondariamente perchè il notaio cercherà in tutti i modi il saldo dall’acquirente. La cosa più importante è quello di informarsi correttamente come in ogni transazione economica, mettendo in campo le necessarie tutele.

A.R.

 

la solidarietà può diventare contagiosa

Il gruppo Lloyd come altre realtà di Livorno ha fatto alcune donazione per l’alluvione che ha colpito la città qualche settimana fa.

La direzione non voleva comunicarlo perchè la riteneva una scelta privata ma noi del blog abbiamo avuto un pensiero diverso.

Il perchè è semplice,  la solidarietà può diventare contagiosa, ce l’hanno insegnato i nostri ragazzi che dalla mattina successiva all’alluvione sono scesi in strada non solo per aiutare amici o parenti ma per la città.

I ragazzi si sono contagiati, ogni giorno aumentavano, quelli più piccoli non andavano a scuola, i più grandi prendevano ferie al lavoro. Li vedevi camminare motosi, stanchi dopo una giornata in mezzo al fango ma sempre sorridenti, incuranti se certi interventi dovevano essere eseguiti dai volontari specializzati o dalla protezione civile, loro erano lì.

alluvione Livorno

 

Noi adulti dobbiamo seguirli, incuranti di chi ci dice che gli aiuti devono pervenire dallo Stato o di quelli che pensano che i soldi inviati per l’alluvione non arriveranno mai alla città.

Noi ci crediamo, come ci hanno creduto i nostri ragazzi e speriamo di vedere presto la città risorgere in tutti i suoi comparti.

La solidarietà può essere contagiosa e speriamo di esserlo anche noi, nel nostro piccolo.

A.R.

Ci sono limiti per i rumori nel Condominio ?

 

Quante volte ci hanno raccontato di episodi di vicini rumorosi nel Condominio, Quelli che la sera tengono la musica o la televisione alta, spostano gli oggetti in casa come in un trasloco ? Se ve lo hanno raccontato o vi è successo alla fine le liti scattano e sono guai. Come facciamo a tutelarci dai rumori molesti ? Lo abbiamo chiesto al settore Condominio del Gruppo LLoyd.

L’argomento trova disciplina nell’art. 844 del codice civile il quale stabilisce che il proprietario non può impedire le immissioni di fumo, di calore o le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni, se non superano la normale tollerabilità, con riguardo alla condizione dei luoghi.

Ci chiediamo allora quale è la soglia di tollerabilità e che tipo di rumore intendiamo. Sono considerate eccedenti la normale tollerabilità e immissione sonore che superino di oltre tre decibel il livello medio dei rumori di fondo. Ai fini di questa valutazione ha rilevanza la presenza nell’edificio di immobili destinati ad abitazione civile ed immobili destinati ad attività commerciali. In tali casi la giurisprudenza privilegia le esigenze di vita connesse all’abitazione rispetto a quelle commerciali.

I rumori per essere considerati molesti devono causare disturbo ad un gruppo di persone , avere una certa intensità e ripetersi nel corso del tempo. In un nostro post in cui parlavano se potevamo sempre tenere gli animali nel condominio, è stato evidenziato che se il cane provoca rumori molesti, solo al vicino di casa, quest’ultimo non potrà richiedere l’intervento dell’amministratore perchè la richiesta deve arrivare da un gruppo di condomini. La cosa che si evince è che la tranquillità pubblica e la qualità della vita del palazzo devono essere costantemente tutelate. Quante sono sono le fonti del rumore ? In un condomino possono essere tante e di natura diversa. Da un’indagine dell’ Anammi è emerso che da nord a sud dell’Italia i rumori meno accettati sono i tacchi delle scarpe femminili, i latrati dei cani, il rumore della lavatrice durante le ore notturne e il volume alto della televisione.

E’ importante precisare che, i condomini,  possono prevedere norme diverse più o meno restrittive della disposizione codicistica esaminata, attraverso il regolamento di condominio o con delibere assembleari. In questo caso la valutazione della liceità o meno di una immissione è fatta in base ai criteri stabiliti nel regolamento o nella delibera.

Quali sono le ore in cui è possibile ad esempio compiere dei lavori all’interno di un appartamento? In generale sono quelle mattutine dalle 0.8 alle 13.00 e quelle serali dalle 16.00 alle 21.00. Questi orari possono variare da palazzo a palazzo, come abbiamo evidenziato prima se vuoi procedere a compiere dei lavori o a fare una festa, accertati se vuoi evitare problemi o discussioni, su quali sono le tempistiche e i limiti all’interno del tuo condominio.

A.R.

 

 

 

Il mercato centrale di Livorno un piccolo gioiello di architettura Liberty

Attraversando il Fosso Reale, sugli scali Aurelio Saffi, a Livorno incontriamo un grande edificio stile liberty il mercato delle Vettovaglie comunemente chiamato Mercato centrale coperto

Fu l’ingegnere Angiolo Badaloni (Livorno, 1849-1920) che, progettò e diresse la costruzione di questo  spettacolare esempio di architettura fine-Ottocento, l’edificio è ancora oggi considerato il mercato coperto più bello d’Europa. La facciata principale, larga ben 95 metri, è caratterizzata da due ordini di finestroni a tutto sesto che garantiscono la massima luminosità all’edificio e lo rendono unico

I lavori di realizzazione del mercato coperto durarono dal 1889 al 1894  All’interno del Salone del pesce si possono acquistare prodotti per preparare meravigliosi  piatti, se non sapete  come farli bastera’ chiedere ai venditori  e faranno a gara per fornirvi ricette della cucina labronica

Passando tramite un piccolo corridoio si arriva al vasto padiglione centrale che può  essere raggiunto da diversi ingressi posti ai lati dell’edificio Quando entriamo  nella sala quello che colpisce, oltre ai banchi e alla botteghe,  piene di persone di voci e movimento, è l’ampiezza della struttura,  il soffitto a capriate metalliche è  posto a 35 metri d’altezza dal suolo, guardando verso le pareti in alto possiamo notare otto figure femminili in alto rilevo,  splendide cariatidi realizzate dallo scultore Lorenzo Gori, il soffitto è invece è coperto da un leggero lucernario, eseguito dalla ditta Gambaro e ripristinato nel dopoguerra a seguito dei danni subiti durante i bombardamenti del 1943

Secondo i racconti del pittore livornese Filippelli, intorno al 1909 il celebre Amedeo Modigliani ritornando da Parigi prese in affitto uno stanzone nei piani alti della costruzione del Mercato delle vettovaglie, angolo via Gherardi del Testa, e portandosi delle pietre si mise a fare scultura, realizzando alcune teste. Al suo ritorno in Francia, si racconta che queste opere siano state gettate nel Fosso Reale; fosso che, nel 1984, fu teatro del famoso ritrovamento di alcune teste fasulle, realizzate da alcuni giovani livornesi.

Nel periodo  di Natale  il mercato centrale coperto ha sperimentato con  grande successo  di pubblico un orario  più elastico  e lo ha continuato. Ci sono state anche  una serie di iniziative come serate gastronomiche e degustazioni dei vari prodotti . C’è da augurarsi che queste iniziative possano svilupparsi  sempre di più e far conoscere ad una platea sempre più vasta, questo piccolo gioiello dell’architettura livornese.

A.R.

Si possono sempre tenere gli animali nel condominio?

Le liti nei condomini per la presenza degli animali sono molto frequenti e vogliamo darvi alcune delucidazioni. Il gruppo Lloyd contiene al suo interno il settore Lloyd Condominio e da questo mese cominciamo a postare anche articoli che parlano delle problematiche condominiali.

La novità più importante è stata l’introduzione di una legge all’interno di un ampia riforma sul condominio , in vigore dal 18 giugno 2013, secondo cui “Le norme del regolamento condominiale non possono vietare di possedere o detenere animali da compagnia”; questo divieto sarebbe una limitazione dei diritti delle persone agli affetti famigliari, in virtù del fatto che cani e gatti vengono considerati ormai parte integrante del nucleo familiare.

Il diritto di detenere un animale nella propria casa implica il diritto all’utilizzo delle parti comuni, perché sono proprietà di tutti i condomini: ricordiamoci che come non si può vietare al vicino di possedere un cane, non gli si può nemmeno vietare di prendere l’ascensore. Questo è molto importante da sapere perchè qualunque delibera condominiale che contenga disposizioni simili può essere annullata presentando ricorso al Giudice di Pace entro 30 giorni.

Frida

L’unico regolamento ancora valido è quello di tipo contrattuale, citato nel contratto di vendita o di affitto :nessun padrone di casa può decidere autonomamente di mettere questa restrizione, deve essere accettata all’unanimità di tutti i condomini. Se già abitate nel condominio ed avete un cane o un gatto non avete di che preoccuparvi: per esserci unanimità, servirebbe anche il vostro

E’ importante sapere è che la legge ha efficacia a partire dalla sua entrata in vigore e non può essere in alcun modo applicata ai regolamenti condominiali approvati in precedenza. Ecco perché se il regolamento condominiale vietava la permanenza di animali da compagnia già prima del 18/06/2013, tale divieto non potrà essere annullato in nessun caso. Perciò se il regolamento è stato  approvato prima che voi prendeste casa, sappiate che, firmando il contratto, il regolamento si intende sottoscritto ed accettato (per questo prima di firmare è sempre meglio leggere anche tutte le piccole clausole).

Un animale può essere allontanato dal condominio solo in casi estremi, come problemi di tipo igienico-sanitari che metterebbero a rischio la salute pubblica oppure se il cane è particolarmente aggressivo da costituire un pericolo, ma questi casi non possono essere valutati solo dai condomini ci vuole l’intervento di  professionisti o servizi pubblici come la USL.

Il discorso dei rumori: invece è un’altra cosa; difficile che il cane venga allontanato, ma il condominio può incorrere una sentenza di disturbo della quiete pubblica. Questo però solo se i cani abbaiano con continuità e oltre la soglia della tolleranza. Inoltre devono disturbare una pluralità di persone, se il cane abbaia sporadicamente ed il disturbo è arrecato solo all’inquilino dell’appartamento confinante, il problema non può essere esposto all’amministratore del condominio. di questo parleremo in modo approfondito in un prossimo post.

Ricordiamo però che la legge tutela i proprietari degli animali nei condomini ma quest’ultimi devono seguire determinate regole: raccogliere le eventuali deiezioni, tenerlo a guinzaglio  se si tratta di cani nelle aree comuni e a volte può essere necessario anche l’uso  della museruola , Inoltre  nei momenti che l’animale si agita va calmarlo e in alcuni casi  portato fuori.dal condominio.

Nei contratti d’affitto che sono di natura privata, il locatario può anche inserire una clausola per vietare la detenzione di animali da compagnia nel proprio appartamento. Ricordiamoci che una volta firmata il contratto diventa vincolante

La legge tutela i proprietari di animali, ma anche chi possiede un cane deve seguire certe regole: tenerlo al guinzaglio nelle aree comuni, raccogliere eventuali deiezioni, calmarlo o portarlo fuori se abbaia.

Ora che abbiamo fatto un po’ di chiarezza sulle leggi non resta che rispettare le regole di una buona convivenza all’interno del condominio, torneremo a parlare dei nostri amici animali in futuri articoli.

A.R.