Le infiltrazioni dei muri condominiali le pagano tutti i condomini ?

Infiltrazione attraverso i muri condominiali

Spesso vi si chiede se il risarcimento del danno provocato da un infiltrazioni in un appartamento di proprietà esclusiva derivante dai muri perimetrali deve esser ripartito tra tutti condomini o meno.

C’è stata una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione sentenza n. 11288 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 10 maggio 2018. che tratta di questo argomento.

I fatti sono andati pressapoco in questo modo:

  • s’è verificato un danno da infiltrazioni in un appartamento e derivante dalla facciata condominiale, ossia dai muri perimetrali;
  • l’assemblea condominiale ha provveduto a ripartire la spesa del risarcimento richiesto dalla condòmina secondo i millesimi di proprietà
  • un’altra condòmina del piano terreno ha impugnato la delibera contestando quel riparto;
  • la causa è giunta davanti alla Corte di Cassazione dopo che la sentenza di primi grado aveva dato ragione alla condòmina, mentre quella di appello, poi impugnata dalla stessa, aveva ribaltato l’esito del giudizio dandole torto;
  • i giudici di legittimità hanno confermato la bontà della sentenza di secondo grado e quindi della deliberazione di ripartizione della spesa avente ad oggetto il risarcimento del danno derivante dai muri perimetrali dell’edificio.

Proprietà dei muri condominiali

Perchè si è arrivati a questa sentenza? La questione principale è basata tra la diversità dei muri maestri e quelli perimetrali.

Per la condòmina che aveva impugnato la sentenza di secondo grado, c’è una netta differenza tra i muri maestri che sono condominiali, sì come stabilito dall’art. 1117 c.c., e i muri perimetrali  che  non lo sono e quindi una spesa derivante da essi non può essere suddivisa tra tutti i condòmini, ma solamente tra quelli che se ne servono.

La condomina insisteva sul fatto che la sua unità immobiliare, posta a piano terreno, fosse autonoma rispetto all’edificio. Non conoscendo lo stato dei luoghi, ma leggendo dalla sentenza una loro sommaria descrizione, parrebbe trattarsi del classico caso del locale terraneo avanzato rispetto ai piani superiori. Questo portava la ricorrente a concludere che i muri perimetrali di questi piani non fossero anche suoi.

I giudici di Cassazione vedono nei muri perimetrali al di là della loro configurabilità tecnica come muri maestri (ossia muri portanti dell’edificio), come parti comuni in quanto, tra le altre cose, ne caratterizzano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato e ne delineano la sagoma architettonica.

Questa caratteristica fa considerare i muri perimetrali comuni a tutti i condomini «nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici” (Cass. n. 839 del 1978)» (Cass. 10 maggio 2018 n. 11288

Il muro perimetrale appartiene a tutti sia per i condomini proprietari di unità immobiliarii ubicate nell’edificio, al di là di come questo sia sagomato Per la Corte d’appello e poi per quella di Cassazione che ha confermato la sentenza impugnata, la condòmina era in errore.

Ripartizione della spesa delle infiltrazioni derivanti dai muri perimetrali

Al riguardo la Corte di Cassazione non ha dubbi nel considerare questa spesa come necessariamente soggetto al criterio di ripartizione generale, da suddividersi perciò tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.

Non può essere sottaciuto che la Corte apre anche uno spiraglio di discussione sulla modalità di ripartizione delle spese di manutenzione dei muri perimetrali lasciando intravedere la possibilità di porsi la domanda se per tali spese possa essere tenuto in considerazione l’uso di cui all’art. 1123, secondo comma, c.c. La cosa può però creare confusione in una materia così “problematica” come quella della ripartizione delle spese condominiali.

A.R.

 

Quanto è importante la foto per vendere casa?

La fotografia mezzo comunicativo

Il mercato immobiliare sta diventando sempre più competitivo, ci sono tantissime agenzie e il mezzo primario per visualizzare gli immobile è diventato il web. Gli acquirenti prima di contattare l’agenzia e prendere un appuntamento per una casa vanno sul computer o sullo smartphone è importante che ricevano una bella impressione e che sia molto più professionale ed accurati degli altri concorrenti.

Cosa deve fare un’agenzia o anche il venditore di immobile che vuole farlo nel più breve tempo possibile?

Bisogna utilizzare strumenti e strategie di comunicazioni visive giuste. Abbiamo chiesto al settore del web del Gruppo LLoyd di darci qualche indicazioni.

 

LA FOTOGRAFIA NEL SETTORE IMMOBILIARE

Un’immagine vale più di mille parole

Questa frase l’abbiamo sentita più volte nel corso della nostra vita; in effetti, un’immagine ha il potere di raccontare una storia, emozionare chi la guarda e intrattenere l’attenzione di una persona alla ricerca di risposte. Se volete vendere un’immobile dovete suscitare interesse, le persone visionano il web sempre più velocemente e voi dovete fare in modo di catturare il loro interesse,. un mezzo molto utile e pratico è un’ampia galleria fotografica che mostri tutti i dettagli della casa. Le immagini devono riportare il reale aspetto dell’immobile non devono essere falsate in modo che durante la visita con l’agente immobiliare il possibile acquirente non rimanga deluso . Allora molti di voi penseranno che non servono delle belle immagini perché i visitatori avranno una bella impressione quando vedranno la casa anche se le foto non sono all’altezza ma vi sbagliate se mostrate brutte immagini il vostro immobile sarà scartato prima della visita. Se siete in grado di scattare belle immagini lo potete fare anche voi ma se non sono tali la cosa migliore è richiedere all’agenzia degli scatti di un fotografo professionista.

CONSIGLI

Cosa fare prima dell’arrivo del fotografo? La casa deve mostrarsi al massimo delle sue potenzialità, gli ambienti devono essere puliti, ordinati. Non lasciate oggetti che personalizzano troppo gli ambienti. Non ci sono stanze che non devono essere fotografati perché si ha timore di presentare parti della nostra case ad estranei, anzi deve essere un orgoglio

Devono essere fotografate le parti interne come ingresso, sala, cucina, camere , bagni, poi si passa all’esterno: balconi, terrazzi giardini sia privati che condominiali. Se la zona dove è situato l’immobile è particolarmente richiesta o suggestiva possono essere fotografati anche alcuni scorci interessanti.

Ricordiamoci che l’immobile per dare il meglio di sé non ha solo bisogno di un buon fotografo ma anche di piccoli interventi come imbiancature se invece l’immobile si presenta poco attraente dovete valutare anche l’aiuto di un home stager per riuscire a vendere il vostro immobile in modo veloce e soddisfacente.

Se affidate il vostro immobile al gruppo Lloyd potete usufruire di tutti i servizi accessori dal servizio fotografico professionale all’home staging per vendere l’immobile in tempi brevi e con la massima soddisfazione.

A.R.

Cerchi un appartamento in affitto? vieni al Gruppo LLoyd !

settore Affitti Residenziali del Gruppo LLoyd

Il settore affitti residenziali  fa parte del Gruppo Immobiliare LLoyd che  nasce nel 1983 a Livorno,  volta a costituire il punto di riferimento assoluto per l’inquilino e il proprietario di immobili residenziali.  Sempre attenti  ai mutamenti del mercato, ha saputo in questi anni evolversi  in una realtà protagonista del settore sia a livello cittadino che  provinciale, fino a diventare un riferimento importante nel comparto degli affitti

la storia

La storia del settore affitti residenziali  del Gruppo Lloyd  nasce nel 1983 a Livorno,  dalla brillante intuizione di alcuni  soci dell’azienda che hanno creduto nello sviluppo di un comparto che aveva poca attenzione e cura sul mercato. Costatando che le trattative degli affitti  residenziali rivestivano poco interesse rispetto a quelle della compravendita  e decidono di sviluppare un settore dedicato a quello.

Mission

Cerchiamo di curare il nostro lavoro con una costante attenzione verso i clienti. Attraverso la nostra esperienza e professionalità vogliamo essere una guida per tutti coloro che vogliono affittare o cercare un immobile residenziale a Livorno.

A.R.

Quali sono gli orari da rispettare nei lavori di ristrutturazione in condominio ?

I lavori di ristrutturazione all’ interno di un appartamento in un condominio rappresentano un’attività necessaria e periodiche . Vengono eseguite spesso perché chi acquista un immobile non lo trova nelle condizioni ottimali o ideale per le proprie esigenze o gusti

Qualunque sia la causa dei lavori di ristrutturazione, lavori di questo genere comprendono spesso l’abbattimento di pareti o la rimozione dei pavimenti. Il proprietario dell’immobile deve scegliere una ditta affidabile e comprendere gli eventuali reclami degli altri condomini per i rumori provocati dai lavori. I condomini a loro volta devono essere tolleranti a per la molestia recata dalla ristrutturazione se questa non supera dei limiti intollerabili.

Abbiamo chiesto al settore Condominio LLoyd del  Gruppo Immobiliare LLoyd di darci qualche informazione

La legge ci fornisce delle indicazioni sugli orari di lavoro per le ristrutturazioni?

Il Supremo Collegio specifica la forma e limiti dei divieti contenuti nel regolamento di condominio che definisce come statuto interno, ai sensi dell’art. 1138 c.c., che contiene al suo interno le norme che disciplinano l’uso delle cose comuni.

In buona sostanza, la legge rimanda al testo del regolamento condominiale, divieti e permessi ma questo riguarda solo le parti in comune. Quindi, essendo una proprietà privata non può essere di competenza dell’amministratore del palazzo che ha il solo obbligo di occuparsi di porzioni comuni. Non è neanche una pertinenza dei vigili urbani, sempre trattandosi di una privata proprietà e l’unica entità, atta a stabilire eventuali imposizioni è la figura di un magistrato, sollecitato da un esposto che deve essere circostanziato e giustificato

Cosa fare allora ?

La prima cosa da fare sarebbe quella di controllare cosa prevede il regolamento condominiale in tema di rumori molesti e se siano indicate specifiche fasce orarie “di riposo”, nelle quali è richiesto particolare silenzio.

Le queste sono indicate ogni condomino sarà tenuto al loro rispetto, organizzando gli interventi di manutenzione, ristrutturazione e montaggio del mobilio entro gli orari indicati nel regolamento. In alternativa potrà chiedere, in sede di assemblea condominiale, di essere autorizzato a compiere tali lavori, se ciò si rendesse necessario, anche nelle ore “di silenzio”.

Se il regolamento condominiale non prevede nulla in materia di rumore e disturbo, ognuno sarà pienamente legittimato a compiere tutti gli interventi e le attività che riterrà necessari, entro i limiti della “normale tollerabilità”.

E’ buona norma che i lavori di questo tipo che provochino rumori, debbano essere svolti dalle ore 8,00 alle 13,00 e dalle 16,00 alle 20,00. senza provocare un rumore eccessivo, significa che tuttavia il rumore è consentito purchè non sia eccessivo. Questa limitazione vale anche per coloro che vogliono effettuare dei piccoli lavori fai da te.

Assolutamente da evitare lavori che generino rumori e fastidi durante il sabato, la domenica e i giorni festivi; ma ricordiamoci che ogni comune può avere regolamenti specifici.

Se non vengono rispettate le buone maniere?

Se un lavoro di ristrutturazione di un appartamento di un condominio, viene eseguito in modo rumoroso nei giorni in cui è fatto espresso divieto, può essere mossa nei confronti del proprietario dell’immobile in questione, un esposto alla magistratura che gli intimi il rispetto delle norme e il divieto di proseguire i lavori rumorosi durante i giorni non consentiti. Prima di un intervento di questo tipo sarà sempre meglio per il condominio che subisce una situazione molesta, contattare l’amministratore se nel regolamento condominiale sono inseriti gli orari per i lavori di ristrutturazione. contattare prima il proprietario dell’appartamento che viene ristrutturato per fargli presente la situazione incresciosa, con telefonate e a seguire con lettera raccomandata, se non si ottiene nessuna risposta allora c’è la via sopramenzionata del tribunale.

A.R.

Vendi casa disperatamente ? chiediti il perche!

La tua casa è sul mercato da mesi hai provato a vendere in tutti i modi , tramite i portali, agenzie, cartelli,  hai sparso la voce tra i conoscenti …. Ma nulla ….. come è possibile?

La tua casa è una bella casa, forse ci sono qualche lavoretti da fare  è un po’ datata  ma 7 anni fa il tuo vicino ha venduto  ad un prezzo  più alto del tuo e la tua  è sempre stata molto meglio

Prima hai voluto provare da te e che ci vuole ? Ti fai un idea sul prezzo  fai un annuncio su  di un portale  e zac  il gioco è fatto!

Peccato che non ti ha chiamato nessuno ma dico io nessuno neppure uno straccio di acquirente! Allora ti sei rivolta ad un amico che fa  l’agente immobiliare in realtà fino a qualche anno fa  faceva  un altro lavoro ma  con la crisi ora si fa un po’ di tutto!.  Ha un’agenzia che conoscono in tre  ma  tu pensi che sia una brava persona  e poi ti ha fatto la valutazione che volevi meglio di così !

Peccato che non ti porta nessuno anzi una persona è venuta ma cercava tutt’altra cosa e  ti sembrava  che fosse  venuto per curiosare  e basta.

Chiediamo a Juan Carlos Gallo direttore del settore residenziale del gruppo immobiliare  Lloyd   cosa  risponde alle persone che si trovano in questa situazione

Mi verrebbe  da dire una battuta, come fanno  spesso qui a Livorno ma sinceramente capisco la loro perplessità  di tanti venditori. Chi è lontano dal nostro settore e magari ha comprato o venduto casa  diversi anni fa  adesso si  trova in una situazione completamente diversa.

La crisi che ha attanagliato il settore ha fatto crollare i prezzi in alcuni casi anche del  40% e  ci siamo trovati  un mercato con alte offerte  e un numero ridotto di richieste. Il problema principale è far capire ai venditori che la situazione è mutata e coloro che voglio vendere per davvero e non solo provare,  in questo momento,  devono rendersene conto. 

Qualcuno di sicuro a questo punto si domanderà allora ora non si può vendere ! Non è vero, sicuramente non è possibile fare le richieste che si sono fatte nel passato  ma soprattutto per coloro che devono cambiare casa potranno farlo  in una situazione ottimale.

So che tutti vogliono vendere benissimo e comprare  facendo un affare,  ma sono sicuro che in questo momento grazie anche ai buoni tassi dei mutui si  possono avere delle grandi soddisfazioni. A tutti i venditori poi , do un consiglio, informatevi bene,  seguire una trattativa immobiliare non è una cosa da poco ma se utilizzerete gli strumenti migliori sarà tutto più facile. Scegliete voi come farlo, potete provarci da soli  o tramite professionisti  come noi.

A.R.

 

Vendere casa in 5 giorni

Vendere una casa in 5 giorni è praticamente impossibile ma si può riuscire a farlo in tempi brevi ?

Lo abbiamo chiesto a Juan Carlos Gallo direttore del settore immobili residenziali del Gruppo immobiliare Lloyd.

“Se riuscissi a prevedere in quanto tempo esatto una persona riesce a vendere la sua casa sarei un mago, ci sono troppo variabili ma vi  posso consigliare 5 cose che non dovete assolutamente fare se volete riuscire a chiudere una vendita in un tempo breve:

1) il prezzo dovete fare valutare la casa da persone competenti, non cercate di sentirvi rassicurati se vi hanno valutato l’immobile al prezzo che volete voi, rischiate di lasciarlo sul mercato per un lungo tempo e in un momento di prezzi bassi più la casa resta invenduta e meno vale.

2) usare strategie sbagliate, ricordate che il primo mese in cui la vostra casa appare negli annunci è  quello che attira più attenzione, utilizzare la strategia “ in realtà non mi interessa vendere se non la faccio al prezzo che dico io” in questo momento non funziona. Se capite che avete richiesto prezzi fuori mercato affrettatevi ad allinearli magari dopo esservi consultati con persone  competenti del settore.

3) Valutare bene  le offerte in un mercato ancora incerto come quello di adesso bisogna stare attenti prima di rifiutare un offerta. Bisogna valutare con attenzione che tipo di proposta ci è stata avanzata. se ci sono degli spazi di contrattazione, comprendere se il soggetto che ci troviamo davanti sia davvero un probabile acquirente oppure è solo un perditempo

 

4)  evitare i professionisti a volte si  cerca di evitare gli agenti immobiliari, per vari motivi, in primis per non pagare la mediazione a volte  perché scottati da esperienze precedenti  negative. Fate quello che volete ma se non volete complicarvi la vita in un processo lungo e a volte difficoltoso affidatevi a professionisti seri e conosciuti del settore. Non dovrete così incasinarvi nel valutare voi un immobile, preparare cartelli e annunci vari, mostrare la casa, rispondere e contrattare con persone che vi faranno solo far perdere tempo importante. Infine arrivati ad una possibile proposta discutere il prezzo della vendita.  

5) presentare la vostra casa nel miglior modo possibile, ricordatevi cosa succede quando volte comprare un auto e andate in una concessionaria come trovate anche le auto in vendita anche quelle usate? Pulitissime tirate a lucido che sembrano nuove. Ecco la stessa strategia applicatela anche per la vostra casa, se ci sono piccoli lavori da fare (tinteggiatura o altro) fateli se Vi avvarrete di agenzie importanti avranno loro sicuramente una consulenza specifica,  altrimenti  pensate sempre che quello che mostrate è importante per riuscire a vendere il vostro immobile nel minor tempo possibile”


A.R.

Vuoi cambiare amministratore condominiale ? Vieni al gruppo LLoyd

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Condominio Lloyd nasce dall’esperienza di oltre 30 anni del gruppo Lloyd nel settore immobiliare e vuole offrire nel campo dell’amministrazione condominiale una realtà nuova e dinamica.
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A.R.

Come devono essere ripartite le spese tra inquilino e proprietario ?

Molte persone si pongono spesso la domanda di come sono ripartite le spese tra il locatario ossia il proprietario della casa e il conduttore ( inquilino)

Abbiamo chiesto al settore Lloyd Condominio del Gruppo LLoyd di darci alcune delucidazioni sull’argomento.

l’art. 1576 del codice civile, stabilisce che il locatore “deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”

Da questo articolo si evince che la tipologia di interventi che deve sostenere il proprietario sono relativi a quelli per la manutenzione straordinaria mentre restano a carico del locatario sono quelli della normale amministrazione.

Qualche chiarimento in piu arriva legge 392/78 sull’equo canone, parzialmente abrogata, all’art. 9 dice che, salvo patto contrario, le spese interamente a carico dell’inquilino sono quelle elencate nel primo comma. L’articolo in questione recita “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Nonostante le indicazioni normative, a volte può risultare poco agevole capire se ci si trovi di fronte a un intervento di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria. E’ per questo che la giurisprudenza di volta in volta fornisce indicazioni per l’applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari.

Di recente ad esempio la Corte di Cassazione si è pronunciata affermando che anche le spese per il rifacimento della facciata condominiale debbono essere considerate spese di straordinaria amministrazione che vanno poste quindi a carico del proprietario

Per cercare di semplificare e schematizzare il concetto, può risultare utile operare una semplice suddivisione, che distingue le spese condominiali o comuni dalle spese correlate in maniera diretta all’abitazione oggetto del contratto di locazione e alle relative attività di manutenzione.

Chi paga le spese condominiali?

Le spese condominiali sono a carico del conduttore, ossia dell’inquilino, e comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari. A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie. Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella appena riportata. La persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell’affittuario.

Tuttavia, qualora l’inquilino venga meno a tale obbligo, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su quest’ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute: il conduttore avrà quindi 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento. In caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto.

Chi paga le spese relative all’appartamento?

Premesso che il locatore ha l’obbligo di consegnare l’abitazione in buono stato all’inquilino, tutti i costi di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore. Fra queste si ricordano, a titolo d’esempio, le riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento, ma anche il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto.

Gravano, invece, sul proprietario, i costi relativi a casi fortuiti, quindi le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Ovviamente, spettano sempre al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.

Tuttavia, le attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni e non sempre è possibile determinare in maniera chiara se si tratti di interventi dovuti all’uso prolungato da parte dell’inquilino o alla longevità dell’immobile. Per tale ragione, qualora non sia determinabile l’origine della spesa, ossia se quest’ultima sia riconducibile alla fruizione o all’anzianità del bene, la normativa prevede che la competenza venga decisa in base all’uso dei locali. Se nemmeno in questo caso è possibile stabilire la competenza, allora, per legge, la spesa spetta al conduttore.

Si ricorda, comunque, che nel caso l’inquilino sia costretto ad accollarsi spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, può chiedere il relativo rimborso a quest’ultimo, a patto di una comunicazione immediata dei costi sostenuti.

Alleghiamo la tabella riassuntiva che indica la ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino consigliata dall’A.N.AMM.I. Precisando però che tale prospetto non può essere tassativo essendo il contenuto derogabile dalle parti.

Ripartizione delle spese

Tra proprietario e inquilino

AMMINISTRATORE

Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.)

P

Assicurazione dello stabile,

Ivi comprese gli impianti

P

Cancelleria, copisteria, postali,

Noleggio sala per riunioni

50%

50% I

Cancelleria, copisteria, postali e noleggio sala per riunioni, se trattasi di assemblee straordinarie convocate per iniziativa dei conduttori; spese di fotocopia dei documenti giustificativi richiesti

I

Compenso all’amministrazione del condominio

50%P

50%I

Tasse per occupazione temporanea di suolo pubblico e tributi in genere

P

Tassa per passo carraio

I

ASCENSORE

Installazione

P

Sostituzione integrale dell’impianto

P

Manutenzione straordinaria compresa sostituzione motore, ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche

P

Consumi forza motrice e illuminazione

I

Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina, delle parti meccaniche, elettriche, dei dispositivi di chiusura, della pulsanteria, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

I

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti da enti preposti a relative tasse di concessione annuali

I

Adeguamento alle norme legislative

P

Manutenzione in abbonamento

I

Rinnovo licenza d’esercizio

I

Sostituzione delle funi in conseguenza all’uso

I

AUTOCLAVE

Installazione e integrale rifacimento

P

Sostituzione di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.)

P

Consumi forza motrice

I

Collaudo, imposte e tasse di impianto

P

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

I

Riparazione e piccole sostituzioni di parti in conseguenza dell’uso

I

Manutenzione in abbonamento

I

Ricarica pressione del serbatoio

I

Consumo acqua potabile e calda

I

Depurazione e decalcificazione

I

CANTINE (SPAZI DI DISIMPEGNO)

Installazione impianto elettrico e suo rifacimento

P

Sostituzione lampadine e riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo

I

Installazione impianto idrico e suo anche parziale rifacimento

P

Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali, ecc.), sostituzione lavello

I

Installazione e sostituzione di gettoniera per erogazione dell’acqua

P

Manutenzione della gettoniera

I

Servizio di disinfestazione: derattizzazione

I

Servizi di disinfestazione: deblattizzazione e disinfezione dei bidoni dell’immondizia

I

Consumi di energia elettrica e acqua

I

Tinteggiatura pareti e soffitti

I

Pulizia e relativi materiali d’uso

I

COPERTI E LASTRICI

Rifacimento della struttura del coperto, ivi compreso il manto

P

Ripassatura e riparazione del manto di copertura

I

Rifacimento nei lastrici solari del manto impermeabilizzante e della sovrastante pavimentazione

P

Riparazioni delle pavimentazioni, qualora il conduttore ne abbia il diritto d’uso

I

Sostituzione grondaie, converse, bandinelle, paraneve e pluviali

P

Pulizia e verniciatura grondaie e sgombero neve nei lastrici agibili

I

Rifacimento camini

P

Pulizia camini

I

Installazione parafulmine

P

CORSIE E RAMPE AUTORIMESSE

Rifacimento delle pavimentazioni

P

Riparazione e manutenzione delle pavimentazioni

I

Installazione di apparecchiature automatiche e non automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando

P

Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

I

Installazione e rifacimento di impianto elettrico d’illuminazione

P

Sostituzione di lampadine; riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo

I

Installazione impianto idrico e suo anche parziale rifacimento

P

Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali) e sostituzione del lavello

I

Installazione e sostituzione della segnaletica verticale

P

Realizzazione della segnaletica orizzontale

P

Manutenzione ordinaria della segnaletica

I

Sostituzione di elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi, ecc.)

P

Riparazioni e verniciatura degli elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi, ecc,)

I

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo

P

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione

I

Consumi di energia elettrica e acqua, compreso il canone, per i consumi di elevata intensità

I

Pulizia corsie e rampe, compresi i relativi materiali d’uso

I

Sgombero neve

I

Acquisto e spandimento sale

I

CORTILI E GIARDINI

Installazione e sostituzione di recinzioni e di cancelli

P

Costruzione dei passi carrabili

P

Riparazione e verniciatura dei cancelli

I

Installazione e sostituzione di apparecchiature automatiche e non automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando

P

Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

I

Esecuzione di pavimentazione di cortili, marciapiedi e camminamenti in zone verdi eseguita con materiali di qualsiasi natura

P

Riparazione e verniciatura di attrezzature per stendere la biancheria

I

Installazione e sostituzione di attrezzature per stendere la biancheria

I

Realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto, in conseguenza dell’uso

P

Rifacimento periodico della segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto, in conseguenza d’uso.

I

Impianto arboreo ed erbaceo per le aree verdi

P

Acquisto attrezzature e macchine occorrenti per la manutenzione delle aree verdi

P

Riparazione delle attrezzature e della macchine occorrenti per la manutenzione delle aree verdi, in conseguenza dell’uso

I

Manutenzione delle aree verdi; taglio del tappeto erboso, potature, giardinaggio, innaffiature, acquisto concimi e antiparassitari, consumi d’acqua

I

Sostituzione piante ornamentali

P

Installazione e sostituzione di impianto di irrigazione e di attrezzature sportivo/ricreative (panchine, giochi per i ragazzi, ecc.)

P

Riparazione dell’impianto di irrigazione e delle attrezzature sportivo-ricreative

I

Installazione impianto di illuminazione

P

Riparazione impianto di illuminazione, sostituzione lampadine

I

Consumi energia elettrica

I

Pulizia cortili e aree verdi; sgombero neve (compresi i relativi materiali d’uso)

I

FOGNATURE E SCARICHI

Allacciamento rete comunale

P

Rifacimento e riparazione della rete fognante dal collettore urbano al fabbricato e all’interno del fabbricato stesso

P

Installazione del sifone

P

Installazione e rifacimento delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilive, ivi compresi i pozzetti a sifone

P

Riparazione delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilive ivi compresi i pozzetti a sifone

I

Pulizia e spurgo dei pozzetti a sifone

I

Installazione e sostituzione dell’impianto di sollevamento delle acque di rifiuto, compreso l’avvolgimento elettrico della pompa

P

Riparazione e sostituzione di parti avariate dell’impianto di sollevamento in conseguenza dell’uso (cuscinetti, paracqua,ecc.)

I

Spurgo delle reti fognarie e disotturazione delle colonne di scarico e relativi pozzetti

I

Riparazione e disotturazione dei sifoni

I

IMPIANTO CENTRALIZZATO TV

Installazione e sostituzione di impianto centralizzato tv per la ricezione di programmi nazionali ed esteri

P

Riparazione dell’impianto centralizzato tv per ricezione di programmi nazionali ed esteri

I

Sostituzione cavi, prese e altri accessori

P

Sostituzione cavi, prese e altri accessorei per l’ampliamento della ricezione

P

IMPIANTI SPORTIVI (PISCINE, CAMPI DA TENNIS)

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari)

I

Acqua (pulizia, depurazione, acquisto terra rossa, manutenzione ordinaria)

I

Installazione e manutenzione straordinaria

P

PARETI ESTERNE

Restauro integrale delle facciate

P

Rifacimento di intonaci, tinteggiatura dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, dlle pensiline e di ogni altro motivo ornamentale

P

PORTIERATO E VIGILANZA

Indennità particolari come da contratto nazionale e accordi particolari

I

1) annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante

I

2) rotazione sacchi e/o bidoni della spazzatura e loro eventuale trasporto dal piano cantina al piano stradale

I

3) conduzioni impianto riscaldamento, condizionamento e acqua calda

I

Indumenti da lavoro del portiere

I

Salario, tredicesima, ferie, accantonameno, liquidazione, indnnità suplementari come da vigente contratto nazionale di lavoro dei portieri ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali e assicurativi

I

Costo dell’eventuale alloggio del portiere pari all’indennità sostitutiva prevista dal c.c.n.l.

I

Vigilanza notturna

I

PULIZIE E PRE-RACCOLTA RIFIUTI

Acquisto attrezzature specifiche (lucidatrice, aspirapolvere, scale, ecc.)

P

Salario o compenso addetto pre-raccolta dei riufiuti

I

Contributi previdenziali e assicurativi addetto

I

Sacchi per pre-raccolta e acquisto materiali pulizia

I

Derattizzazione e disinfestazione in genere dei locali legati alla raccolta delle immondizie

I

Tassa rifiuti

I

RISCALDAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, CONDIZIONAMENTO

Adeguamento dell’impianto di riscaldamento, produzione d’acqua calda e di condizionamento alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consume o altro

P

Sostituzione di caldaia, bruciatore, cisterne e boyler

P

Installazione e sostituzione dell’impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e di condizionamento

P

Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per danno accidnetale (valvole, pompe di circolazione, saracinesche, manomentri, termometri) limitatamente al danno accidentale

I

Riparazione di parti accessorie delle apparecchiature: valvole, saracinesche pome di circolazine, manometri, termometri; avvolgimento elettrico pompe

I

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo; acquisto estintori

P

Ricarica degli estintori; ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione; compensi relativi alla tenuta del libretto di centrale

I

Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, ivi compresi gli oneri assicurativi e previdenziali

I

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua

I

Pulizia annuale dell’impianto per messa a rioso stagionale: caldaie, bruciatori, canne fumarie, ecc.

I

Riparazione del rivestimento refrattario

I

Ricostruzione del predetto

P

Costi della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile, assistenza tecnica all’impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso a fuochista

I

Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori dell’acqua

I

Piccola manutenzione e pulizia filtri dell’impianto di condizionamento e di depurazione dell’acqua

I

Per l’impianto autonomo, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni e sostituzioni a: caldaia, bruciatore,tubazioni,radiatori,valvole e manopole

I

Compenso a tecnici per “bilanciamento” dell’impianto termico

I

Tassa Usl verifica impianto

I

SCALE E ALTRI

Ricostruzine struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti di pianerottoli

P

Tinteggiatura e verniciatura delle areti del vano scale, ivi compresi gli infissi, il parapetto e il corrimano

I

Forntitura e montaggio di armadietto per contatori (gas luce, acquq); di contenitore per bidoni immondizie; di bacheca portatarghe

P

Riparazione, manutenzione e sostituzione dell’armadietto per contatori (gas, luce, acqua); di contenitore per bidoni immondizie; di bacheca portatarghe

I

Installazione dell’impianto elettrico: soneria, comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ecc,

P

Fornitura di guide e zerbini

I

Fornitura e montaggio di casellari postali

P

Riparazione di parti dell’impianto elettrico: soneria comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, compresi relais, elettroserrature e temporizzatori

I

Sostituzione predetti

P

Applicazione targhette nominative personali

I

Installazione di dispositivi automatici di chiusura (chiudiporta a braccio o a pavimento) con relative chiavi

P

Riparazione e sostituzione di dispositivi automatici di chiusura e chiavi relative

I

Sostituzione dei vetri degli infissi

I

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio comprese le relatie spese di collaudo; acquisto estintori

P

Ricarica degli estintori; ispezione e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

I

Installazione di portalampade, plafoniere e lampadari

P

Riparazioni e sostituzione di portalampade, plafoniere, sostituzine lampadine e neon

I

Consumi energia elettrica

I

TRATTAMENTO DELLE ACQUE POTABILI

Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (addolcimento, ecc,)

P

Riparazione e sostituzione di parti componenti l’impianto di trattamento delle acque potabili, necessaria in conseguenza all’uso

I

Consumo di sali, di resine, di forza motrice, ecc.

I

Retribuzione dell’addetto alla conduzione dell’impianto

I

IMPIANTO ELETTRICO (APPARAMENTO)

Rifacimento integrale dell’impianto elettrico

P

Riparazione straordinaria dell’impianto elettrico

I

Riparazione dell’impianto elettrico per cortocircuito

I

Sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi)

P

Riparazione degli impianti di soneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono

I

IMPIANTO IDRICO SANITARIO GAS (APPARTAMENTO)

Installazione e rifacimento integrale dell’impianto idrico, sanitario e gas

P

Sostituzione delle apparecchiature del bagno e della cucina

I

Installazione e sostituzione dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda

P

Pulizia dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda in conseguenza dell’uso e loro sostituzione

I

Riparazione delle rubinetterie (acqua e gas) in conseguenza dell’uso e loro sostituzione

I

Sostituzione di sifoni

P

Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti (“braghe”)

I

PARETI E SOFFITTI APPARTAMENTO (intonaci, tinte, vernici, parati, ecc.)

Ripristino di intonaci

I

Tineggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti se volute dal conduttore nel corso del rapporto di locazione

I

Montaggio di carta da parati o materiali similari se voluto dal conduttore nel corso del rapporto di locazione

I

PAVIMENTI E RIVESTIMENTI (APPARTAMENTO)

Rifacimento di pavimenti e di rivestimenti

P

Riparazione di pavimenti e di rivestimenti

I

RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO E PRODUZIONE ACQUA CALDA IMPIANTI AUTONOMI (APPARTAMENTO)

Rifacimento integrale degli impianti autonomi di riscaldamento, condizionamento e produzione d’acqua calda

P

Sostituzione di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione d’acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, condizionatore)

P

Riparazione delle apparecchiature che compongono gli impianti di risscaldamento, condizionamento e produzione d’acqua calda (caldaia, pompa, rucaitore, ecc.); avvolgimento pompe, gigleurs, sfiato elementi riscaldanti, ecc.

I

Sostituzione e riparazione del bollitore dell’acqua calda

I

Pulizia del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle cnne fumarie

I

SERRAMENTI E INFISSI (APPARTAMENTO)

Sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvoglibili, scuri e tende di oscuramento

P

Riparazione delle serrande avvolgibili nei seguenti elementi: stecche, ganci, rullo

I

Riparazione e sostituzione delle cordelle di attacco al rullo e delle molle nelle serrande avvolgibili

I

Riparazione delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri, delle tende esterne di oscuramento e sostituzione di parti accessorie delle stesse (maniglie, serrature, vetri, cornici)

I

Verniciatura di serramenti esterni: serrande avvolgibili, persiane, scuri e parapetti balconi

I

Verniciatura di serramenti interni: porte e telai finestre, se voluta dal conduttore

I

 

A.R.

Scopri se è possibile abbattere un albero del giardino condominiale

Chi vive in un condominio con un giardino condominiale molto spesso si trova a discutere con gli altri condomini sul taglio degli alberi. Il problema spesso nasce tra chi vuole mantenere la pianta per la sua bellezza o l’ombra e chi non la vuole per un problema di luce nella casa o per aumentare la veduta. Quale delle due ragioni riuscirà a prevalere ? Quali sono le maggioranze necessarie in assemblea per adottare una simile decisione?

Abbiamo chiesto al settore Condominio LLoyd del gruppo Lloyd di Livorno di darci qualche delucidazione in merito.

Alberi condominiali a chi appartengono

La proprietà degli alberi che si trovano nel giardino condominiale appartiene a tutti condomini con solo qualche eccezione:

la proprietà è stata attribuita a qualche condomino nell’atto di acquisto o nel regolamento contrattuale oppure la piantumazione è avvenuta da un solo condomino e questo ne ha l’esclusiva proprietà sempre che il condominio non l’abbia acquisita per accessione.

Nei casi in cui la proprietà di uno o più alberi sia di un solo condomino o di pochi condomini, sono questi ultimi a doversi occupare della manutenzione delle piante ed a decidere riguardo al loro eventuale abbattimento: se l’abbattimento è reputato necessario perché la pianta è percolante, gli altri condomini possono richiederlo mediante l’azione di denuncia per danno temuto.

Abbattimento alberi in condominio : chi decide e con quali maggioranze

Quando la proprietà degli alberi è attribuita alla totalità dei condomini, la decisione riguardo al loro abbattimento deve essere presa in assemblea e all’unanimità:

La giurisprudenza più recente tuttavia, considera insostituibili solo le piante ad alto fusto, monumentali o d particolare pregio. In aggiunta, se il taglio non comporta un cambiamento di destinazione dei luoghi (come la trasformazione da giardino a parcheggio), ma un mero riordino del giardino stesso, ad esempio perchè vengono sostitute delle piante tagliate con piante differenti, la dottrina più recente è concorde nel ritenere che si tratti di innovazioni ammissibili, se adottate in assemblea con la maggioranza dei condomini che rappresentano i due terzi dei millesimi.

Cosa deve fare l’amministratore condominiale  nel caso ci sia la necessità di abbattere uno o più alberi condominiali ad esempio per pericolo di caduta ? Se il tempo lo permette, l’amministratore deve convocare un’assemblea condominiale, nel caso invece di un’urgenza procedere in modo autonomo all’abbattimento e riferire dell’accaduto in un’assemblea successiva

Abbattimento alberi in condominio: regolamento edilizio comunale

Qualsiasi sia la causa per la quale si vogliono abbattere gli alberi, escluso il caso di pericolo, è necessario aver riguardo anche alle disposizioni del regolamento edilizio del proprio Comune: questo, difatti, può vietare il taglio di determinate tipologie di piante o dettare prescrizioni particolari.

Normalmente, per abbattere un albero all’interno del condominio è necessaria l’apposita autorizzazione del Comune, che deve essere richiesta compilando particolari moduli che sono vincolati dal regolamento  comunale

Per il taglio degli alberi ad alto fusto o di particolare pregio devono essere indicate le motivazioni, in quanto l’abbattimento è possibile solo per determinate ragioni (ad esempio in caso di pericolo o per morte della pianta). In questi casi è anche necessaria la perizia di un tecnico (normalmente di un agronomo) che certifichi lo stato di salute della pianta e descriva la situazione inerente.

A,R,

 

Molti credono di svendere la loro casa, scopri il perché !

Molte persone sono ancora rimaste ancorate all’andamento del mercato immobiliare prima della crisi, quando si vendeva casa con velocità e i prezzi salivano in continuazione. Credono che la cosa migliore sia proporre il proprio immobile ad un prezzo più alto rispetto a quello reale e poi di avere tutto il tempo se non riescono a concludere a quella cifra di scendere con la richiesta in una fase successiva.

Abbiamo chiesto a Juan Carlos Gallo direttore del Gruppo Immobiliare Lloyd cose ne pensa e come si comporta lui con i venditori di immobili che attuano questa metodologia.

Cerco di essere sempre estremamente sincero e corretto, il gruppo Lloyd si distingue proprio per la sua professionalità, so che altre agenzie pur di trattare certi immobili li acquisiscono a prezzi fuori mercato ma poi si trovano nella scomoda posizione di non riuscire a venderli.

Molti proprietari di casa dopo un anno o due che loro casa e’ in vendita devono accettare un prezzo che e’ magari dal 30 al 40 % piu’ basso di quello che si aspettavano all’ inizio, e maledicono gli agenti immobiliari che 2 o 3 anni prima gli avevano detto che il loro immobile valeva 300 invece di dirgli che valeva 250 e cosi’ l’ avrebbero venduto subito, mentre ora devono accettare 200 o anche meno.

Oltre a sapersi affidare a professionisti seri e competenti del mercato immobiliare, bisognerebbe comprendere che se si vuole vendere casa si deve chiedere il prezzo di mercato attuale, L’altra settimana mi sono trovato di fronte un venditore che mi ha fatto stimare la sua casa e a seguito della mia valutazione, mi ha detto che lui a quel prezzo il suo appartamento non lo può vendere perchè così lo svende !

Mi ha precisato di averlo comprato 9 anni fa a 300.000 euro di averlo ristrutturato con cura spendendo altri 70.000 euro e che non può venderlo ad una cifra inferiore di quello che gli è costato nel complesso.

Capisco il suo rammarico e la sua frustrazione ma svendere vuol dire vendere ad un prezzo più basso rispetto alla normalità e la normalità corrisponde al prezzo che gli acquirenti sono disposti a pagare in questo momento per ottenere un bene.

Il problema si trova alla base, perchè l’immobile è stato pagato ad un prezzo alto ma nessuno poteva sapere che sarebbe arrivata la crisi nel 2008 e avrebbe fatto crollare i prezzi fino al 40%. Perciò non esiste un responsabile, uno a cui imputare la colpa.

Se metti in vendita un immobile ad un prezzo fuori mercato, non avrai persone motivate ma turisti immobiliari perditempo, curiosi e a volte malintenzionati. Le persone motivate e interessate a comprare sono bene informate sui prezzi attuali e non perdono tempo nel vedere quelli fuori mercato anche perchè questo è un momento dove ci sono più immobili in vendita che acquirenti.

Un altro motivo per cui non consiglio di vendere ad un prezzo esoso è che non sarà venduto il proprio immobile ma quello di un altro.

Le agenzie immobiliari faranno vedere la casa per poi proporre un’altra ad un prezzo più invitante, può sembrare un’azione non corretta ma è una normale comparazione di mercato.

Inoltre le persone che vogliono vendere la loro casa spesso ne vogliono comprare un’altra e sono attratti dai prezzi attuali che sono ribassati. Morale della favola vogliono vendere ad un prezzo alto e comprare al prezzo migliore. Scusatemi chi ci riesce è un mago, noi per ora siamo capaci di fare ben il nostro lavoro a compiere miracoli non ci siamo ancora attrezzati.

Restiamo comunque a disposizione di tutti coloro che vogliono vendere o far valutare il loro immobile, il gruppo Lloyd è qui per questo. Se volete una nostra consulenza contattateci sarà un piacere darvi una mano.

A.R.