Le infiltrazioni dei muri condominiali le pagano tutti i condomini ?

Infiltrazione attraverso i muri condominiali

Spesso vi si chiede se il risarcimento del danno provocato da un infiltrazioni in un appartamento di proprietà esclusiva derivante dai muri perimetrali deve esser ripartito tra tutti condomini o meno.

C’è stata una pronuncia della Suprema Corte di Cassazione sentenza n. 11288 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 10 maggio 2018. che tratta di questo argomento.

I fatti sono andati pressapoco in questo modo:

  • s’è verificato un danno da infiltrazioni in un appartamento e derivante dalla facciata condominiale, ossia dai muri perimetrali;
  • l’assemblea condominiale ha provveduto a ripartire la spesa del risarcimento richiesto dalla condòmina secondo i millesimi di proprietà
  • un’altra condòmina del piano terreno ha impugnato la delibera contestando quel riparto;
  • la causa è giunta davanti alla Corte di Cassazione dopo che la sentenza di primi grado aveva dato ragione alla condòmina, mentre quella di appello, poi impugnata dalla stessa, aveva ribaltato l’esito del giudizio dandole torto;
  • i giudici di legittimità hanno confermato la bontà della sentenza di secondo grado e quindi della deliberazione di ripartizione della spesa avente ad oggetto il risarcimento del danno derivante dai muri perimetrali dell’edificio.

Proprietà dei muri condominiali

Perchè si è arrivati a questa sentenza? La questione principale è basata tra la diversità dei muri maestri e quelli perimetrali.

Per la condòmina che aveva impugnato la sentenza di secondo grado, c’è una netta differenza tra i muri maestri che sono condominiali, sì come stabilito dall’art. 1117 c.c., e i muri perimetrali  che  non lo sono e quindi una spesa derivante da essi non può essere suddivisa tra tutti i condòmini, ma solamente tra quelli che se ne servono.

La condomina insisteva sul fatto che la sua unità immobiliare, posta a piano terreno, fosse autonoma rispetto all’edificio. Non conoscendo lo stato dei luoghi, ma leggendo dalla sentenza una loro sommaria descrizione, parrebbe trattarsi del classico caso del locale terraneo avanzato rispetto ai piani superiori. Questo portava la ricorrente a concludere che i muri perimetrali di questi piani non fossero anche suoi.

I giudici di Cassazione vedono nei muri perimetrali al di là della loro configurabilità tecnica come muri maestri (ossia muri portanti dell’edificio), come parti comuni in quanto, tra le altre cose, ne caratterizzano la consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato e ne delineano la sagoma architettonica.

Questa caratteristica fa considerare i muri perimetrali comuni a tutti i condomini «nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici” (Cass. n. 839 del 1978)» (Cass. 10 maggio 2018 n. 11288

Il muro perimetrale appartiene a tutti sia per i condomini proprietari di unità immobiliarii ubicate nell’edificio, al di là di come questo sia sagomato Per la Corte d’appello e poi per quella di Cassazione che ha confermato la sentenza impugnata, la condòmina era in errore.

Ripartizione della spesa delle infiltrazioni derivanti dai muri perimetrali

Al riguardo la Corte di Cassazione non ha dubbi nel considerare questa spesa come necessariamente soggetto al criterio di ripartizione generale, da suddividersi perciò tra tutti i condòmini in ragione dei millesimi di proprietà.

Non può essere sottaciuto che la Corte apre anche uno spiraglio di discussione sulla modalità di ripartizione delle spese di manutenzione dei muri perimetrali lasciando intravedere la possibilità di porsi la domanda se per tali spese possa essere tenuto in considerazione l’uso di cui all’art. 1123, secondo comma, c.c. La cosa può però creare confusione in una materia così “problematica” come quella della ripartizione delle spese condominiali.

A.R.

 

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