Come devono essere ripartite le spese tra inquilino e proprietario ?

Molte persone si pongono spesso la domanda di come sono ripartite le spese tra il locatario ossia il proprietario della casa e il conduttore ( inquilino)

Abbiamo chiesto al settore Lloyd Condominio del Gruppo LLoyd di darci alcune delucidazioni sull’argomento.

l’art. 1576 del codice civile, stabilisce che il locatore “deve eseguire, durante la locazione tutte le riparazioni necessarie , eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore”

Da questo articolo si evince che la tipologia di interventi che deve sostenere il proprietario sono relativi a quelli per la manutenzione straordinaria mentre restano a carico del locatario sono quelli della normale amministrazione.

Qualche chiarimento in piu arriva legge 392/78 sull’equo canone, parzialmente abrogata, all’art. 9 dice che, salvo patto contrario, le spese interamente a carico dell’inquilino sono quelle elencate nel primo comma. L’articolo in questione recita “Sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate.

Nonostante le indicazioni normative, a volte può risultare poco agevole capire se ci si trovi di fronte a un intervento di manutenzione ordinaria o di manutenzione straordinaria. E’ per questo che la giurisprudenza di volta in volta fornisce indicazioni per l’applicazione dei principi generali ad alcune fattispecie particolari.

Di recente ad esempio la Corte di Cassazione si è pronunciata affermando che anche le spese per il rifacimento della facciata condominiale debbono essere considerate spese di straordinaria amministrazione che vanno poste quindi a carico del proprietario

Per cercare di semplificare e schematizzare il concetto, può risultare utile operare una semplice suddivisione, che distingue le spese condominiali o comuni dalle spese correlate in maniera diretta all’abitazione oggetto del contratto di locazione e alle relative attività di manutenzione.

Chi paga le spese condominiali?

Le spese condominiali sono a carico del conduttore, ossia dell’inquilino, e comprendono i costi del servizio di pulizia, del funzionamento e della manutenzione dell’ascensore, della fornitura di acqua, di energia elettrica, nonché dell’eventuale condizionamento e riscaldamento delle parti in comune: in sintesi, tutte quelle spese relative alla gestione degli spazi condivisi, definite altresì come costi ordinari. A questi, vanno escluse le spese dovute ad attività di rifacimento degli impianti o delle facciate che, invece, sono da considerarsi a carico del locatore, così come le opere comuni che possono ritenersi straordinarie. Salvo accordi diversi in fase di firma del contratto di locazione, la ripartizione delle spese condominiali previste per legge è quella appena riportata. La persona responsabile nei confronti del condominio resta, comunque, sempre il proprietario, perseguibile legalmente in caso di mancato pagamento anche dell’affittuario.

Tuttavia, qualora l’inquilino venga meno a tale obbligo, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa su quest’ultimo, chiedendo il rimborso delle spese sostenute: il conduttore avrà quindi 60 giorni di tempo per provvedere al pagamento. In caso di mancato assolvimento di tali oneri per oltre due mensilità, il proprietario può avanzare la richiesta di risoluzione del contratto.

Chi paga le spese relative all’appartamento?

Premesso che il locatore ha l’obbligo di consegnare l’abitazione in buono stato all’inquilino, tutti i costi di piccola manutenzione, come le spese dovute a riparazione causate dal normale deterioramento o uso del bene, sono a carico del conduttore. Fra queste si ricordano, a titolo d’esempio, le riparazioni degli impianti idrici o elettrici, degli apparecchi di servizio di riscaldamento o condizionamento, ma anche il mantenimento delle strutture e dei rivestimenti come pavimenti, pareti e soffitto.

Gravano, invece, sul proprietario, i costi relativi a casi fortuiti, quindi le attività di manutenzione che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, non evitabili attraverso le comuni opere di manutenzione ordinaria, ma anche quelle dovute alla vetustà del bene in oggetto. Ovviamente, spettano sempre al locatore anche tutte le eventuali opere di adeguamento dell’immobile alle normative vigenti.

Tuttavia, le attività di manutenzione possono prestarsi a diverse interpretazioni e non sempre è possibile determinare in maniera chiara se si tratti di interventi dovuti all’uso prolungato da parte dell’inquilino o alla longevità dell’immobile. Per tale ragione, qualora non sia determinabile l’origine della spesa, ossia se quest’ultima sia riconducibile alla fruizione o all’anzianità del bene, la normativa prevede che la competenza venga decisa in base all’uso dei locali. Se nemmeno in questo caso è possibile stabilire la competenza, allora, per legge, la spesa spetta al conduttore.

Si ricorda, comunque, che nel caso l’inquilino sia costretto ad accollarsi spese per riparazioni urgenti, che dovrebbero essere a carico del locatore, può chiedere il relativo rimborso a quest’ultimo, a patto di una comunicazione immediata dei costi sostenuti.

Alleghiamo la tabella riassuntiva che indica la ripartizione delle spese tra proprietario ed inquilino consigliata dall’A.N.AMM.I. Precisando però che tale prospetto non può essere tassativo essendo il contenuto derogabile dalle parti.

Ripartizione delle spese

Tra proprietario e inquilino

AMMINISTRATORE

Depositi cauzionali per erogazione di servizi comuni (illuminazione, forza motrice, gas, acqua, telefono, ecc.)

P

Assicurazione dello stabile,

Ivi comprese gli impianti

P

Cancelleria, copisteria, postali,

Noleggio sala per riunioni

50%

50% I

Cancelleria, copisteria, postali e noleggio sala per riunioni, se trattasi di assemblee straordinarie convocate per iniziativa dei conduttori; spese di fotocopia dei documenti giustificativi richiesti

I

Compenso all’amministrazione del condominio

50%P

50%I

Tasse per occupazione temporanea di suolo pubblico e tributi in genere

P

Tassa per passo carraio

I

ASCENSORE

Installazione

P

Sostituzione integrale dell’impianto

P

Manutenzione straordinaria compresa sostituzione motore, ammortizzatori, parti meccaniche, parti elettriche

P

Consumi forza motrice e illuminazione

I

Riparazione e manutenzione ordinaria della cabina, delle parti meccaniche, elettriche, dei dispositivi di chiusura, della pulsanteria, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

I

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti da enti preposti a relative tasse di concessione annuali

I

Adeguamento alle norme legislative

P

Manutenzione in abbonamento

I

Rinnovo licenza d’esercizio

I

Sostituzione delle funi in conseguenza all’uso

I

AUTOCLAVE

Installazione e integrale rifacimento

P

Sostituzione di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.)

P

Consumi forza motrice

I

Collaudo, imposte e tasse di impianto

P

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

I

Riparazione e piccole sostituzioni di parti in conseguenza dell’uso

I

Manutenzione in abbonamento

I

Ricarica pressione del serbatoio

I

Consumo acqua potabile e calda

I

Depurazione e decalcificazione

I

CANTINE (SPAZI DI DISIMPEGNO)

Installazione impianto elettrico e suo rifacimento

P

Sostituzione lampadine e riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo

I

Installazione impianto idrico e suo anche parziale rifacimento

P

Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali, ecc.), sostituzione lavello

I

Installazione e sostituzione di gettoniera per erogazione dell’acqua

P

Manutenzione della gettoniera

I

Servizio di disinfestazione: derattizzazione

I

Servizi di disinfestazione: deblattizzazione e disinfezione dei bidoni dell’immondizia

I

Consumi di energia elettrica e acqua

I

Tinteggiatura pareti e soffitti

I

Pulizia e relativi materiali d’uso

I

COPERTI E LASTRICI

Rifacimento della struttura del coperto, ivi compreso il manto

P

Ripassatura e riparazione del manto di copertura

I

Rifacimento nei lastrici solari del manto impermeabilizzante e della sovrastante pavimentazione

P

Riparazioni delle pavimentazioni, qualora il conduttore ne abbia il diritto d’uso

I

Sostituzione grondaie, converse, bandinelle, paraneve e pluviali

P

Pulizia e verniciatura grondaie e sgombero neve nei lastrici agibili

I

Rifacimento camini

P

Pulizia camini

I

Installazione parafulmine

P

CORSIE E RAMPE AUTORIMESSE

Rifacimento delle pavimentazioni

P

Riparazione e manutenzione delle pavimentazioni

I

Installazione di apparecchiature automatiche e non automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando

P

Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

I

Installazione e rifacimento di impianto elettrico d’illuminazione

P

Sostituzione di lampadine; riparazione impianto elettrico e del regolatore a tempo

I

Installazione impianto idrico e suo anche parziale rifacimento

P

Riparazione impianto idrico (rubinetti, saracinesche, contatori divisionali) e sostituzione del lavello

I

Installazione e sostituzione della segnaletica verticale

P

Realizzazione della segnaletica orizzontale

P

Manutenzione ordinaria della segnaletica

I

Sostituzione di elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi, ecc.)

P

Riparazioni e verniciatura degli elementi protettivi (guard-rail, parapetti, cavedi, ecc,)

I

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo

P

Ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione

I

Consumi di energia elettrica e acqua, compreso il canone, per i consumi di elevata intensità

I

Pulizia corsie e rampe, compresi i relativi materiali d’uso

I

Sgombero neve

I

Acquisto e spandimento sale

I

CORTILI E GIARDINI

Installazione e sostituzione di recinzioni e di cancelli

P

Costruzione dei passi carrabili

P

Riparazione e verniciatura dei cancelli

I

Installazione e sostituzione di apparecchiature automatiche e non automatiche per il comando di elementi di chiusura e di radiocomando

P

Riparazione degli automatismi di chiusura e di radiocomando, comprensiva delle sostituzioni di piccola entità

I

Esecuzione di pavimentazione di cortili, marciapiedi e camminamenti in zone verdi eseguita con materiali di qualsiasi natura

P

Riparazione e verniciatura di attrezzature per stendere la biancheria

I

Installazione e sostituzione di attrezzature per stendere la biancheria

I

Realizzazione di segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto, in conseguenza dell’uso

P

Rifacimento periodico della segnaletica per la delimitazione dei posti macchina all’aperto, in conseguenza d’uso.

I

Impianto arboreo ed erbaceo per le aree verdi

P

Acquisto attrezzature e macchine occorrenti per la manutenzione delle aree verdi

P

Riparazione delle attrezzature e della macchine occorrenti per la manutenzione delle aree verdi, in conseguenza dell’uso

I

Manutenzione delle aree verdi; taglio del tappeto erboso, potature, giardinaggio, innaffiature, acquisto concimi e antiparassitari, consumi d’acqua

I

Sostituzione piante ornamentali

P

Installazione e sostituzione di impianto di irrigazione e di attrezzature sportivo/ricreative (panchine, giochi per i ragazzi, ecc.)

P

Riparazione dell’impianto di irrigazione e delle attrezzature sportivo-ricreative

I

Installazione impianto di illuminazione

P

Riparazione impianto di illuminazione, sostituzione lampadine

I

Consumi energia elettrica

I

Pulizia cortili e aree verdi; sgombero neve (compresi i relativi materiali d’uso)

I

FOGNATURE E SCARICHI

Allacciamento rete comunale

P

Rifacimento e riparazione della rete fognante dal collettore urbano al fabbricato e all’interno del fabbricato stesso

P

Installazione del sifone

P

Installazione e rifacimento delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilive, ivi compresi i pozzetti a sifone

P

Riparazione delle colonne montanti e della rete di raccolta delle acque pluviali nelle aree cortilive ivi compresi i pozzetti a sifone

I

Pulizia e spurgo dei pozzetti a sifone

I

Installazione e sostituzione dell’impianto di sollevamento delle acque di rifiuto, compreso l’avvolgimento elettrico della pompa

P

Riparazione e sostituzione di parti avariate dell’impianto di sollevamento in conseguenza dell’uso (cuscinetti, paracqua,ecc.)

I

Spurgo delle reti fognarie e disotturazione delle colonne di scarico e relativi pozzetti

I

Riparazione e disotturazione dei sifoni

I

IMPIANTO CENTRALIZZATO TV

Installazione e sostituzione di impianto centralizzato tv per la ricezione di programmi nazionali ed esteri

P

Riparazione dell’impianto centralizzato tv per ricezione di programmi nazionali ed esteri

I

Sostituzione cavi, prese e altri accessori

P

Sostituzione cavi, prese e altri accessorei per l’ampliamento della ricezione

P

IMPIANTI SPORTIVI (PISCINE, CAMPI DA TENNIS)

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari)

I

Acqua (pulizia, depurazione, acquisto terra rossa, manutenzione ordinaria)

I

Installazione e manutenzione straordinaria

P

PARETI ESTERNE

Restauro integrale delle facciate

P

Rifacimento di intonaci, tinteggiatura dei rivestimenti, dei basamenti, dei balconi, dlle pensiline e di ogni altro motivo ornamentale

P

PORTIERATO E VIGILANZA

Indennità particolari come da contratto nazionale e accordi particolari

I

1) annaffiamento aiuole, giardini, fiori e piante

I

2) rotazione sacchi e/o bidoni della spazzatura e loro eventuale trasporto dal piano cantina al piano stradale

I

3) conduzioni impianto riscaldamento, condizionamento e acqua calda

I

Indumenti da lavoro del portiere

I

Salario, tredicesima, ferie, accantonameno, liquidazione, indnnità suplementari come da vigente contratto nazionale di lavoro dei portieri ed eventuali contratti integrativi provinciali, contributi previdenziali e assicurativi

I

Costo dell’eventuale alloggio del portiere pari all’indennità sostitutiva prevista dal c.c.n.l.

I

Vigilanza notturna

I

PULIZIE E PRE-RACCOLTA RIFIUTI

Acquisto attrezzature specifiche (lucidatrice, aspirapolvere, scale, ecc.)

P

Salario o compenso addetto pre-raccolta dei riufiuti

I

Contributi previdenziali e assicurativi addetto

I

Sacchi per pre-raccolta e acquisto materiali pulizia

I

Derattizzazione e disinfestazione in genere dei locali legati alla raccolta delle immondizie

I

Tassa rifiuti

I

RISCALDAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, CONDIZIONAMENTO

Adeguamento dell’impianto di riscaldamento, produzione d’acqua calda e di condizionamento alle leggi e ai regolamenti in materia di prevenzione incendi, contenimento dei consume o altro

P

Sostituzione di caldaia, bruciatore, cisterne e boyler

P

Installazione e sostituzione dell’impianto di riscaldamento, produzione di acqua calda e di condizionamento

P

Sostituzione di apparecchiature o parti di esse per danno accidnetale (valvole, pompe di circolazione, saracinesche, manomentri, termometri) limitatamente al danno accidentale

I

Riparazione di parti accessorie delle apparecchiature: valvole, saracinesche pome di circolazine, manometri, termometri; avvolgimento elettrico pompe

I

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio, comprese le relative spese di collaudo; acquisto estintori

P

Ricarica degli estintori; ispezioni e collaudi periodici eseguiti dagli Enti preposti e relative tasse di concessione; compensi relativi alla tenuta del libretto di centrale

I

Retribuzione degli addetti alla conduzione della caldaia, ivi compresi gli oneri assicurativi e previdenziali

I

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua

I

Pulizia annuale dell’impianto per messa a rioso stagionale: caldaie, bruciatori, canne fumarie, ecc.

I

Riparazione del rivestimento refrattario

I

Ricostruzione del predetto

P

Costi della fornitura del calore comprendenti consumo combustibile, assistenza tecnica all’impianto, forza motrice per il bruciatore, compenso a fuochista

I

Spese manutenzione e funzionamento dei depuratori dell’acqua

I

Piccola manutenzione e pulizia filtri dell’impianto di condizionamento e di depurazione dell’acqua

I

Per l’impianto autonomo, manutenzione ordinaria e piccole riparazioni e sostituzioni a: caldaia, bruciatore,tubazioni,radiatori,valvole e manopole

I

Compenso a tecnici per “bilanciamento” dell’impianto termico

I

Tassa Usl verifica impianto

I

SCALE E ALTRI

Ricostruzine struttura portante della scala, dei gradini e dei pavimenti di pianerottoli

P

Tinteggiatura e verniciatura delle areti del vano scale, ivi compresi gli infissi, il parapetto e il corrimano

I

Forntitura e montaggio di armadietto per contatori (gas luce, acquq); di contenitore per bidoni immondizie; di bacheca portatarghe

P

Riparazione, manutenzione e sostituzione dell’armadietto per contatori (gas, luce, acqua); di contenitore per bidoni immondizie; di bacheca portatarghe

I

Installazione dell’impianto elettrico: soneria, comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, ecc,

P

Fornitura di guide e zerbini

I

Fornitura e montaggio di casellari postali

P

Riparazione di parti dell’impianto elettrico: soneria comando tiro porte e cancelli, illuminazione vano scale, citofono, compresi relais, elettroserrature e temporizzatori

I

Sostituzione predetti

P

Applicazione targhette nominative personali

I

Installazione di dispositivi automatici di chiusura (chiudiporta a braccio o a pavimento) con relative chiavi

P

Riparazione e sostituzione di dispositivi automatici di chiusura e chiavi relative

I

Sostituzione dei vetri degli infissi

I

Installazione e sostituzione dell’impianto antincendio comprese le relatie spese di collaudo; acquisto estintori

P

Ricarica degli estintori; ispezione e collaudi periodici eseguiti dagli enti preposti e relative tasse di concessione

I

Installazione di portalampade, plafoniere e lampadari

P

Riparazioni e sostituzione di portalampade, plafoniere, sostituzine lampadine e neon

I

Consumi energia elettrica

I

TRATTAMENTO DELLE ACQUE POTABILI

Installazione di impianto di trattamento delle acque potabili (addolcimento, ecc,)

P

Riparazione e sostituzione di parti componenti l’impianto di trattamento delle acque potabili, necessaria in conseguenza all’uso

I

Consumo di sali, di resine, di forza motrice, ecc.

I

Retribuzione dell’addetto alla conduzione dell’impianto

I

IMPIANTO ELETTRICO (APPARAMENTO)

Rifacimento integrale dell’impianto elettrico

P

Riparazione straordinaria dell’impianto elettrico

I

Riparazione dell’impianto elettrico per cortocircuito

I

Sostituzione delle apparecchiature elettriche (interruttori, prese di corrente, deviatori, pulsanti e segnalatori acustici e luminosi)

P

Riparazione degli impianti di soneria, timer luce, scala, citofono e videocitofono

I

IMPIANTO IDRICO SANITARIO GAS (APPARTAMENTO)

Installazione e rifacimento integrale dell’impianto idrico, sanitario e gas

P

Sostituzione delle apparecchiature del bagno e della cucina

I

Installazione e sostituzione dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda

P

Pulizia dei contatori divisionali dell’acqua calda e fredda in conseguenza dell’uso e loro sostituzione

I

Riparazione delle rubinetterie (acqua e gas) in conseguenza dell’uso e loro sostituzione

I

Sostituzione di sifoni

P

Disotturazione di elementi di raccordo alle colonne montanti (“braghe”)

I

PARETI E SOFFITTI APPARTAMENTO (intonaci, tinte, vernici, parati, ecc.)

Ripristino di intonaci

I

Tineggiatura e verniciatura delle pareti e dei soffitti se volute dal conduttore nel corso del rapporto di locazione

I

Montaggio di carta da parati o materiali similari se voluto dal conduttore nel corso del rapporto di locazione

I

PAVIMENTI E RIVESTIMENTI (APPARTAMENTO)

Rifacimento di pavimenti e di rivestimenti

P

Riparazione di pavimenti e di rivestimenti

I

RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO E PRODUZIONE ACQUA CALDA IMPIANTI AUTONOMI (APPARTAMENTO)

Rifacimento integrale degli impianti autonomi di riscaldamento, condizionamento e produzione d’acqua calda

P

Sostituzione di parti degli impianti di riscaldamento, condizionamento e produzione d’acqua calda (caldaia, pompa, bruciatore, condizionatore)

P

Riparazione delle apparecchiature che compongono gli impianti di risscaldamento, condizionamento e produzione d’acqua calda (caldaia, pompa, rucaitore, ecc.); avvolgimento pompe, gigleurs, sfiato elementi riscaldanti, ecc.

I

Sostituzione e riparazione del bollitore dell’acqua calda

I

Pulizia del bruciatore, della caldaia, del bollitore, delle cnne fumarie

I

SERRAMENTI E INFISSI (APPARTAMENTO)

Sostituzione di porte, telai finestre, serrande avvoglibili, scuri e tende di oscuramento

P

Riparazione delle serrande avvolgibili nei seguenti elementi: stecche, ganci, rullo

I

Riparazione e sostituzione delle cordelle di attacco al rullo e delle molle nelle serrande avvolgibili

I

Riparazione delle porte, dei telai finestre, delle persiane, degli scuri, delle tende esterne di oscuramento e sostituzione di parti accessorie delle stesse (maniglie, serrature, vetri, cornici)

I

Verniciatura di serramenti esterni: serrande avvolgibili, persiane, scuri e parapetti balconi

I

Verniciatura di serramenti interni: porte e telai finestre, se voluta dal conduttore

I

 

A.R.

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