scopri come fare se vuoi affittare una casa

Essere proprietari di un casa sfitta non è la condizione migliore in questo periodo. Il primo problema è legato alle tasse molto alte che si devono pagare per le seconde case. . Poi ci sono le spese condominiali e tutti gli altri costi che si devono sostenere per mantenere un immobile vuoto senza farlo finire in rovina. Chi affitta un appartamento può usufruire di alcune agevolazioni, come nel caso del canone concordato, con la riduzione dell’aliquota della cedolare secca al 10%

Quindi, ai proprietari conviene affittare il proprio immobile ma, ovviamente, essi non possono esimersi dal consegnare un bene in buone condizioni e corredato di tutte le certificazioni previste dalla legge.In questo post vedremo quali sono le cose che bisogna controllare prima di dare una casa in locazione

 

Documentazione necessaria per la locazione:

 

  1. certificato di agibilità, questo è sicuramente in possesso del proprietario che ha eseguito di recente avori di una certa entità. Molti però si chiederanno che cosa cosa è l’agibilità? Rappresenta l’idoneità dell’immobile ad essere abitato in quanto rispondente a determinati parametri stabiliti dalla normativa edilizia Vengono perciò prese in considerazione ad esempio: , la luminosità, l’altezza dei locali, la conformità degli impianti ecc. Il certificato di abitabilità viene rilasciato dal Comune in base a controlli volti ad accertare la corrispondenza dell’immobile ai parametri stabiliti dalla legge. Se il proprietario non lo trova può richiederne una copia in Comune Se invece l’immobile viene sottoposto ad una ristrutturazione o costruzione il certificato di agibilità deve essere richiesto al Comune entro !5 giorni dalla fine dei lavori. L’affittuario in mancanza di esso può chiedere la risoluzione del contratto e un risarcimento danni
  2. Conformità degli impianti questi certificati devono essere rilasciati dalle ditte installatrici quando terminano i lavori: Se l’immobile non è stato ristrutturato recentemente bisogna comunque rintracciarli.. Cosa succede nel caso si tratti di impianti vecchi e non si riesca a trovare nessun documento? La sicurezza degli impianti deve infatti essere valutata in base alla loro conformità alle norme di sicurezza vigenti al momento della loro realizzazione. Perciò solo per gli impianti realizzati dopo il 13 marzo 1990 (data di entrata in vigore della legge n. 49) è necessario che l’attestazione di conformità sia attestata da una impresa abilitata. In tale caso, se cioè l’impianto è stato realizzato prima del 13 marzo 1990, l’attestazione di conformità non è obbligatorio che sia eseguita da una ditta abilitata. È però consentito in via generale che le parti si accordino per evitare la consegna della documentazione di conformità. E’ consigliato che l’ accordo di deroga sia messo per iscritto e allegato al contratto di locazione onde evitare successive contestazioni.
  3. Attestato di Prestazione Energetica : E’ una certificazione che dimostra quali sono i consumi dell’edificio sia per il riscaldamento che per la produzione di acqua calda sanitaria e calcola in che classe energetica si trova. L’APE è importante i suoi dati devono essere riportati in ogni annuncio di vendita dell’immobile e deve essere allegato sia al suo contratto di vendita che a quello di locazione. E’ estremamente importante questa certificazione perchè il proprietario può rischiare delle sanzioni che sono comprese tra i 1000 e i 400 euro: anche se non si rischia più la nullità della locazione. Il decreto legge n. 145/2013 (convertito con la legge n. 9/2014) ha tolto la previsione della nullità del contratto che era prevista nel caso di inadempienza (il contratto di locazione rimane valido e si paga solo la sanzione amministrativa pecuniaria).
 A.R.

Ti senti un Masterchef? apri un ristorante !

Molte persone si stanno interessando sempre di più al settore della ristorazione. Alla televisione ci sono tantissimi programmi di cucina seguitissimi e molti di noi si sentono chef o vorrebbero diventarlo. Inoltre il settore della ristorazione è stato colpito in maniera marginale dalla crisi e quello che è una passione può diventare una professione che regala molte soddisfazioni. Cosa conviene fare? Quali sono i primi passi per aprire un ristorante?

Lo abbiamo chiesto ad un “guru” del settore Roberto Canelli direttore delle Attività Commerciali del Gruppo Immobiliare Lloyd 

Iniziare da zero, può costare veramente caro, se non siete esperti o addirittura è la vostra nostra prima esperienza , non conviene rischiare troppo denaro. la scelta migliore è quella di prendere in gestione un ristorante già avviato o di comprarne uno che abbia un buon prezzo.. Ci sono tante attività commerciali che hanno tanta potenzialità ma che sono mal gestite. Basta avere un po’ di pazienza, rivolgersi alle persone che conoscono bene il settore, per evitare fregature che in questo campo sono facili da prendere, e avere tanta voglia di ristorazione ! Prima di fare qualsiasi scelta bisogna capire una cosa, aprire un ristorante richiede sacrificio e molto impegno: Bisogna lavorare molto, nei giorni di festa quando gli altri sono a giro voi dovrete alzarvi per affrontare ore di lavoro, Poi ci sono problemi burocratici, a volte con il personale o con i clienti. C’è inoltre la paura di non gestire in modo corretto e non riuscire a conseguire un giusto guadagno. Solo cose negative? No, potrete realizzarvi in una professione che richieste sforzi ma regala tante soddisfazioni; Se non vi ho spaventato troppo vi posso dare qualche indicazione su come procedere.

Iter Burocratico : Per iniziare l’attività di ristorazione ed aprire un ristorante è necessario che il titolare (o i dipendenti o un preposto) possegga i requisiti professionali adatti per la somministrazione alimenti e bevande, ovvero: titolo di studio abilitante (es.diploma alberghiero), esperienza precedente nel settore, corso abilitante (riconosciuto dalla Camera di Commercio) E’ necessario inoltre che si inizia in un locale che non era predisposto per la ristorazione che risponda a determinati requisiti (determinati dai comuni) in termini di destinazione d’uso dell’immobile, di autorizzazioni sanitarie specifiche (es : .HACCP), di impiantistica. Va compilata per comunicare ciò al Comune preposto la cosiddetta SCIA: solitamente la parte relativa all’immobile è redatta da: architetti/geometri o ingegneri.

Una volta presentata la SCIA al Comune bisognerà effettuare l’iscrizione al Registro Imprese e agli altri enti preposti con la Comunicazione UNICA e quindi ovvero:

  • Agenzia Entrate per apertura Partita Iva

  • Camera di Commercio per iscrizione al Registro Imprese;

  • Inps per iscrizione alla gestione commercianti;

  • Inail (eventuale).

Costi Molti di voi si domanderanno quali sono i costi che bisogna affrontare per aprire un ristorante. E’ importante secondo me affidarsi ad un esperto del settore perchè vi aiuti a preparare un piano di consulenza dove siano indicati tutti i servizi che sono necessari e i suoi relativi costi per riuscire a preparare un valido progetto. Cercate di avere la massima fiducia verso il vostro agente commerciale, dovrete indicargli quali sono le vostre disponibilità economiche e le vostre eventuali problematiche così lui potrà redigervi un prospetto interessante. Vaglierete poi con lui quelle che sono le disponibilità sul mercato per arrivare alla migliore scelta. Tra i costi che dovrete comunque valutare ce ne sono alcuni che sono fissi:

  • affitto o rata del mutuo, luce, riscaldamento, gas, tasse, polizze assicurative, stipendi, commercialista

Vanno calcolate anche delle spese impreviste e quelle che riguardano la gestione futura del locale. Fare un calcolo preciso non è facile ma il vostro agente commerciale saprà grazie alla sua esperienza e professionalità darvi il giusto indirizzo. Spero di avervi fornito qualche informazione valida. Se avete bisogno di me, venite agli uffici del Gruppo Lloyd Immobiliare, scrivetemi a roberto.canelli@gruppolloyd.it o chiamate al 0586952810 ci conosceremo e vedremo se posso aiutarvi nella ricerca del vostro ristorante.


A.R.

6 errori da evitare nella trattativa immobiliare

Avete trovato l’immobile che stavate cercando e capite che non dovete farvelo scappare. Il periodo precedente è stato quello della selezione e può essere stato molto veloce, anche se negli ultimi anni è aumentato, ma se per la fase precedente vi siete presi tutto il tempo che volevate una volta che avete trovato l’immobile giusto e raccolto tutte le informazioni che vi servono, è necessario avviare una trattativa 

Abbiamo chiesto a Juan Carlos Gallo direttore del Gruppo Immobiliare Lloyd quali sono i 4 errori che non dovete mai compiere quando iniziate una trattativa

  1. non essere pienamente convinto dell’immobile, non cominciare una trattativa se non siete convinti di uno di questi elementi fondamentali– la zona e la via- il tipo di stabile- la dimensione e il taglio dell’unità- il piano

Questi elementi non si possono modificare e se avete dubbi su uno di questi prendete del tempo prima di iniziare la contrattazione

  1. credere che sia un atto unilaterale che viene effettuato dal compratore. Molti si basano sul comportamento “ io faccio una proposta se gli va bene si fa l’affare altrimenti nient !” La proposta dovrebbe essere un primo atto in una trattativa e non bisogna mia dimenticarsi che deve essere accettata da entrambe le parti.
  2. Non acquisire più informazioni che potete sulla controparte. Vi aiuterà molto per capire quale tipo di strategia dovete usare nella contrattazione, Dovete comprendere che ci sono molti venditori che amano contrattare e non solo sul prezzo per questo i tempi saranno necessariamente lunghi. Altri invece sono capaci di interrompere immediatamente quando si rendono conto che avete fatto un’offerta troppo bassa sul loro immobile, altri ancora sembrano sempre indecisi e infine ci sono quelli che non fanno una mossa se non hanno la consulenza del familiare, del commercialista o l’avvocato.
  3. Pensare che il prezzo sia sempre trattabile, Molti credono che dopo un periodo di grande crisi come sono stati questi ultimi sette anni, si possa sempre limare il prezzo dell’immobile, Questo dipende se il venditore ha la necessità o meno di vendere. Si può provare a fare un’offerta più bassa ma come vi i ho detto prima avere più informazioni possibili del venditore per sapere fino a che punto potete spingerti Provare a offrire molto meno può significare solo due cose: o che non si tiene particolarmente a quella casa o che si ritiene il prezzo richiesto fuori mercato. In entrambi i casi però non si capisce perché si sia perso il tempo a trattare l’acquisto.
  4. Irrigidirsi nelle proprie posizioni Vi ho detto che la prima cosa che bisogna capire che nella trattativa siete in due, spesso in tre (agente immobiliare) . Se siete interessati all’immobile, bisogna avere la capacità di ascoltare le controproposte dell’altra parte e discuterne, Le problematiche possono essere oltre che sul piano economico anche sul piano temporale,Se avete la necessità di una consegna anticipata oppure posticipata potete parlarne con il proprietario e vedere quali spazi di trattativa ci sono.
  5. Non farsi aiutare da un agente immobiliare.,l’ agente Immobiliare è la persona più utile che può intervenire nella mediazione di una trattativa immobiliare. Ricordatevi  che lui conosce le due parti e una volta che comprende quale sia la distanza tra le due posizioni, può mediare per arrivare ad un giusto compromesso. Molti acquirenti pensano che l’agente immobiliare pensa solo all’interesse del venditore e non lo tutelerà mai abbastanza, Questo non è vero perchè il suo interesse primario è chiudere la trattativa immobiliare, Solo in quel momento ha il diritto alla sua provvigione e se è un professionista serio e affermato vorrà che entrambi le parti siano soddisfatte della sua mediazione.

Spero che i miei consigli vi possono essere di aiuto se volete contattarmi potete farlo sul nostro sito www.gruppolloyd.it ,sulla pagina facebook , presso i nostri uffici in piazza Cavour, a Livorno o telefonicamente al 3358216451


A.R,